Серия «Помоги себе сам»
Л.Ю. Грудцына
Как взять и вернуть
ипотечный кредит?
Советы адвоката
• Для чего придумана ипотека?
• Порядок и условия заключения договора ипотеки
• Как не получить отказ банка в выдаче кредита?
• Классификация ипотечных кредитов в России
• Оформление договора ипотечного жилищного
кредитования
• Плюсы и минусы ипотеки
ЮРКОМПАНИ
2008
Стр.1
УДК 347.7
ББК 65.262
Г 90
Грудцына Людмила Юрьевна – кандидат юридических наук,
адвокат Московской коллегии адвокатов «Адвокат».
Грудцына Л.Ю.
Г 90 Как взять и вернуть ипотечный кредит? Советы адвоката. –
М.: Издательство «ЮРКОМПАНИ», 2008. – 224 с. (серия «Помоги
себе сам»).
Эта книга написана в соответствии с современным жилищным законодательством,
в том числе законодательством, регулирующим жилищную
ипотеку, которая в самые ближайшие годы должна стать одним
из приоритетных и перспективных направлений развития рынка
доступного жилья в России.
Что такое ипотечное жилищное кредитование, каковы его плюсы
и минусы? Какие бывают ипотечные кредиты, и какой кредит с учетом
конкретных жизненных обстоятельств и состава семьи выгоднее
брать? Какова структура рынка ипотечного жилищного капитала? Что
представляют собой этапы ипотечного жилищного кредитования? На
все эти и многие другие вопросы можно найти квалифицированные и
лаконичные ответы в данной книге, написанной практикующим юристом.
Подписано
в печать с готовых монтажей 04.07.2008 г.
Формат 70х100. Печать офсетная. Бумага офсетная.
Объем 14 п.л. Тираж 1000 экз. Заказ № 1786.
ОАО «Щербинская типография»
117623, г. Москва, ул. Типографская, д. 10.
Тел.: 659-2327
ISBN 978-91677-004-9
© ООО «ЮРКОМПАНИ», 2008
Стр.2
Содержание
Раздел I. Ипотечное жилищное кредитование в России
1. Что такое ипотека и ипотечный кредит? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
2. Что такое предмет договора ипотеки? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
3. Что такое залог недвижимости? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
4. Что такое оценка предмета договора ипо теки? . . . . . . . . . . . 16
5. Что может быть объектом договора ипо теки? . . . . . . . . . . . . . 19
6. В чем особенность ипотеки здания или сооружения? . . . . . . . 20
7. Какие существуют виды залога? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
8. Существо, размер и срок исполнения обязательства,
обеспечиваемого ипотекой . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
9. Кто является субъектом залогового правоотношения? . . . . . . 28
10. Каковы права и обязанности сторон договора ипотеки? . . . . 32
11. В каких случаях возможен залог имущества, находящегося в
общей совместной собственности? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
12. Как осуществляется залог собственником доли в общей
долевой собственности? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
13. Каковы основания возникновения ипотеки? . . . . . . . . . . . . . 38
14. Какими законными способами может быть оформлено
обеспечение кредита? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
15. Каков порядок заключения договора ипо теки? . . . . . . . . . . . 41
16. Выплата каких сумм обеспечивается ипо текой? . . . . . . . . . . 44
17. Какие требования залогодержателя и в каком объеме
обеспечиваются ипотекой? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
18. В какой форме заключается договор ипо теки? . . . . . . . . . . . 47
19. Что должно содержаться в закладной? . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
20. Если закладная не соответствует договору об ипотеке… . . . 52
21. Нотариальное удостоверение договора ипотеки . . . . . . . . . . 52
22. Возникновение ипотеки в силу закона (законная ипотека) . 54
23. Что представляет собой закладная? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
24. Какова форма закладной? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Раздел II. Нормативно-правовое регулирование
ипотечного жилищного кредитования
25. Что составляет правовую основу ипотечного жилищного
кредитования? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
3
Стр.3
26. Что представляет собой Концепция развития системы
ипотечного жилищного кредитования в России? . . . . . . . . . 70
27. Каковы правовые основы развития ипотечного жилищного
кредитования в Москве? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
Раздел III. Классификация ипотечных кредитов
28. По каким признакам классифицируются
ипотечные кредиты? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
29. Какова практика получения ипотечных
кредитов за рубежом? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
30. Каковы функции Федерального агентства по ипотечному
жилищному кредитованию? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
Раздел IV. Инструменты ипотечного кредитования
31. Что такое инструмент ипотечного кредитования? . . . . . . . . 86
32. Что такое постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи? . 86
33. Что такое «шаровые» платежи? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
34. Что такое ипотека с нарастающими платежами? . . . . . . . . . . 88
35. Что такое платежи с индексацией непогашенной суммы
долга? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
36. Какие платежи могут использоваться для обеспечения
доступности и возвратности кре дита? . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
37. Что такое инструмент с регулируемой отсрочкой платежей? 91
Раздел V. Система управления рисками ипотечного
жилищного кредитования
38. Какие факторы определяют параметры кредита? . . . . . . . . . 92
39. Чем ипотечное кредитование отличается от обычного
кредитования? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
40. Какие виды рисков существуют? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
41. Что такое риск досрочного платежа? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
42. Что такое риск процентной ставки? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
43. Что такое кредитный риск? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
44. Какую роль при возникновении и снятии рисков играют цена
и стоимость недвижимости? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
45. Что такое правильная оценка стоимости недвижимости, кому
и для чего она нужна? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
4
Стр.4
46. Механизм оценки действительной рыночной стоимости
недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
47. Что такое нестандартные риски? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
48. Риски и страхование недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
49. Страхование недвижимости в России . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
Раздел VI. Оформление договора ипотечного жилищного
кредитования
50. Особенности оформления договора ипотеки . . . . . . . . . . . . 113
51. Если предметом договора ипотеки является принадлежащее
залогодателю право аренды… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
52. Нотариальное удостоверение договора ипотеки . . . . . . . . . 116
53. Что необходимо для оформления договора ипотеки? . . . . . 117
54. Каковы обязанности нотариуса при удостоверении договора
ипотеки? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
55. Какие документы, кроме правоустанавливающих, должны
быть представлены при залоге жилой недвижимости? . . . 121
56. По каким правилам и с соблюдением каких законных условий
может быть удостоверен залог квартиры, находящейся в
общей совместной собственности? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
57. Если залогодатель – один из супругов… . . . . . . . . . . . . . . . 123
58. Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением
договора купли-продажи… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
59. Где регистрируется наложение запрещения отчуждения
заложенного имущества? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
60. Если права залогодержателя удостоверя ются закладной… 126
61. Государственная регистрация договора ипотеки . . . . . . . . . 127
62. Государственная регистрация договора ипотеки
в силу закона . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
63. Регистрационная запись об ипотеке в реестре . . . . . . . . . . 130
64. Случаи отказа регистрирующего органа в государственной
регистрации ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
65. Порядок уведомления заявителя об отказе в государственной
регистрации ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
66. Порядок и сроки, на которые государственная регистрация
ипотеки может быть отложена . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
67. Как погашается регистрационная запись об ипотеке? . . . . 136
68. Что такое ипотечный банк? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
5
Стр.5
69. Международная практика ипотечного кредитования . . . . . 140
70. Плюсы ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
71. Коэффициент доступности жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
Раздел VII. Система обращения взыскания и реализации
жилого помещения
72. Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору
ипотеки… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
73. Порядок реализации имущества, заложенного по договору
ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
74. Публичные торги по продаже заложенного имущества . . . 145
75. Случаи объявления публичных торгов несостоявшимися . . 147
76. В каких случаях и кем обращение взыскания на заложенное
имущество может быть прекращено? . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
77. Что такое осуществление прав по закладной? . . . . . . . . . . . 151
78. Что делать, если закладная утрачена? . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
79. Что необходимо для получения ипотечного кредита? Чем
кредит отличается от ипотечного кредита? . . . . . . . . . . . . 156
80. На сколько лет предоставляется кредит?
На каких условиях? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
81. Как определяется ежемесячный доход? . . . . . . . . . . . . . . . 158
82. Какие документы необходимы для получения ипотечного
кредита? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
83. Когда после представления всех документов предоставляется
кредит? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
84. Для чего нужно страхование? Что страхуется при получении
ипотечного кредита? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
85. Что будет, если я не смогу вернуть кредит? . . . . . . . . . . . . 163
86. Какие налоговые льготы предоставляются при получении
кредита на покупку квартиры? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
87. Недостатки ипотечного кредита. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
Краткий словарь терминов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
6
Стр.6
Грудцына Людмила Юрьевна
Как взять и вернуть
ипотечный кредит?
СОВЕТЫ АДВОКАТА
Ответственный редактор Ю.В. Колобок
Литературный редактор Д.А. Сухарев
Компьютерная верстка А.А. Черкасов
Дизайн обложки А.А. Черкасов
ООО «Издательство «ЮРКОМПАНИ»
www.law-books.ru E-mail: mail@law-books.ru
Тел.: 920-14-50.
Стр.225
Система обращения взыскания…
Серия «Помоги себе сам»
Л.Ю. Грудцына
КАК ОФОРМИТЬ
НАСЛЕДСТВО?
Советы адвоката.
• Основания и очередность наследования
• Наследование по закону и по завещанию
• Как грамотно написать завещание?
• Тайна и виды завещания
• Наследование пережившим супругом: когда и
сколько?
• Что такое обязательная доля в наследстве?
• Если у наследодателя были долги…
ЮРКОМПАНИ
2009
226
Стр.226
Помоги себе сам
УДК 347.6
ББК 67.404.5
Г 90
Грудцына Людмила Юрьевна – кандидат юридических наук,
адвокат Московской коллегии адвокатов «Адвокат».
Грудцына Л.Ю.
Г 90 Как оформить наследство? Советы адвоката. – М.: Издательство
«ЮРКОМПАНИ», 2009. – 200 с. (серия «Помоги себе сам»).
Как сказал однажды Бенджамин Франклин, в жизни нет ничего неизбежного,
кроме смерти и налогов. Действительно, наследственное
право, несмотря на свою консервативность, было, остается и будет актуальным
в любом государстве.
Каждый человек рано или поздно сталкивается с неизбежностью
— становится наследником (получая завещанное или перешедшее
к нему по закону имущество своего родственника) и единожды — наследодателем
(при этом еще при жизни имея возможность распорядиться,
кому из наследников завещать свое имущество).
Институт наследования гарантирует каждому человеку возможность
жить и работать с осознанием того, что после его смерти все приобретенное
им при жизни, воплощенное в материальных и духовных
благах имущество перейдет согласно его воле, а если он ее не выразит,
— согласно воле закона к близким ему людям.
О том, как грамотно оформить наследство, какие документы и в
каких организациях необходимо собрать, как правильно общаться с
нотариусами, подробно разъясняется в данной книге.
Подписано в печать с готовых монтажей 04.07.2008 г.
Формат 70х100. Печать офсетная. Бумага офсетная.
Объем 12,5 п.л. Тираж 1000 экз. Заказ № 1803.
ОАО «Щербинская типография»
117623, г. Москва, ул. Типографская, д. 10.
Тел.: 659-2327
ISBN 978-5-91677-004-5
© ООО «ЮРКОМПАНИ», 2009
227
Стр.227