ISBN 978-5-392-23884-2 Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию. <...> Исходным пунктом его позиции, безусловно, является то, что суть девелопмента — в развитии, в преобразовании недвижимости, в создании новых объетов недвижимости. <...> Цель девелопера — прирост стоимости недвижимости, из которого девелопер и черпает свой доход. <...> В первой части учебника (главы 1–5) рассматриваются методологические и методические основы девелопмента недвижимости: понятие девелопмента недвижимости и его основные аспекты (девелопмент как процесс материальных преобразований недвижимости, как профессионально-предпринимательская деятельность, как способ реализации проектов развития недвижимости); процесс формирования девелоперской идеи; оценки и расчеты в процессе девелопмента, договорные отношения в девелопменте. <...> Вторая часть (главы 6–9) посвящена рассмотрению управления проектами девелопмента, рассматриваются особенности проектов девелопмента, функции девелопера на основных фазах инвестиционно-строительного цикла: на предпроектной фазе, фазе проектирования, строительной фазе. <...> В третьей части (главы 10–13) излагаются вопросы управления экономическими аспектами девелопмента: маркетингом проекта, финансированием проекта, стоимостью и рисками проекта. <...> Завершающая глава учебника посвящена вопросам управления девелопментом как бизнесом: стратегическим вопросам управления девелоперской фирмой, формированию портфеля девелопмента, организационным аспектам управления девелоперской компанией. <...> Глава 1 ПОНЯТИЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО СОДЕРЖАНИЕ Цель главы: раскрытие содержания понятия «девелопмент недвижимости»: девелопмент как процесс, профессиональная деятельность и способ реализации проектов развития недвижимости <...>
Управление_девелопментом_недвижимости._Учебник.pdf
УДК 347.2/.3
ББК 67.404.1
М17
Электронные версии книг
на сайте www.prospekt.org
М17
Максимов С. Н.
Управление девелопментом недвижимости : учебник. — Москва :
Проспект, 2017. — 336 с.
ISBN 978-5-392-23884-2
Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя
и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости
— от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта
в эксплуатацию.
Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре
менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом
университете, а также переработки, расширения и дополнения книги
«Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование»
(СПб., 2003 г.).
Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров),
изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления
недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного
профессионального образования.
Издательство не несет ответственности за достоверность,
полноту и актуальность содержания произведения. Из содержания этого произведения
не могут вытекать никакие правовые притязания к Издательству.
Учебное издание
Максимов Сергей Николаевич
УПРАВЛЕНИЕ ДЕВЕЛОПМЕНТОМ НЕДВИЖИМОСТИ
Учебник
Оригинал-макет подготовлен компанией ООО «Оригинал-макет»
www.o-maket.ru; тел.: (495) 726-18-84
Санитарно-эпидемиологическое заключение
№ 77.99.60.953.Д.004173.04.09 от 17.04.2009 г.
Подписано в печать 20.10.2016. Формат 60×90 1
Печать цифровая. Печ. л. 21,0. Тираж 50 экз. Заказ №.
ООО «Проспект»
/16
111020, г. Москва, ул. Боровая, д. 7, стр. 4.
ББК 6УДК 347.2/.37.404.1
ISBN 978-5-392-23884-2
© Максимов С. Н., 2014
© ООО «Проспект», 2014
Стр.2
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание . . . . . . . . . 6
1.1. Понятие девелопмента недвижимости и его значение
в экономике . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.2. Девелопмент как процесс, профессиональная деятельность
и способ реализации проектов развития недвижимости . . . . . . . 14
Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента . . . . . . . . . . . . 24
2.1. Девелопер как предприниматель. Предпринимательская
функция девелопера . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
2.2. Управленческие функции девелопера . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту . . . . . . . . . . . . . . 43
3.1. Рынок недвижимости как сфера девелоперской
деятельности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
3.2. Формирование и экспертиза девелоперской идеи . . . . . . . . . . . . . 59
Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники . . . . . . . . . . . . . . . . 71
4.1. Проекты девелопмента недвижимости и их особенности . . . . . . 71
4.2. Процессы и этапы проектов девелопмента недвижимости . . . . . 78
4.3. Участники девелопмента недвижимости, их интересы
и функции . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
5.1. Оценка целесообразности проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
5.2. Основные подходы к оценке эффективности проекта . . . . . . . . . 99
Глава 6. Методические и организационные основы управления
девелопментом как проектом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113
6.1. Понятие управления проектами и его содержание . . . . . . . . . . . .113
6.2. Планирование проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
6.3. Основные организационные модели реализации проектов
девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .126
Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками . .139
7.1. Анализ регионального рынка недвижимости,
формирование перспективных направлений развития . . . . . . . .139
7.2. Организация поиска и оценка инвестиционной
привлекательности объектов развития . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
7.3. Разработка концепции развития объекта девелопмента . . . . . . . 148
Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной
и проектной документации. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
8.1. Разработка (корректировка), согласование и утверждение
градостроительной документации (документации
по планировке территорий) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
Стр.331
332 • Содержание
8.2. Разработка, согласование и экспертиза проектной
документации, согласование рабочей документации,
получение разрешения на строительство . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .168
Глава 9. Управление строительством . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
9.1. Поиск подрядчика, проведение подрядных торгов . . . . . . . . . . . 182
9.2. Получение разрешения на строительство . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .192
9.3. Производство строительных работ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .196
9.4. Контроль за ходом строительства. Сдача объекта
в эксплуатацию. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
Глава 10. Управление маркетингом проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
10.1. Маркетинг недвижимости. Основные принципы
и характеристики . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
10.2. Цели и функции маркетинга недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . 208
10.3. План маркетинга проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .216
Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента . . . . . . . 221
11.1. Выбор и оптимизация источников финансирования
проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
11.2. Механизмы финансирования проектов девелопмента . . . . . . . . 229
11.3. Финансирование проектов развития недвижимости
в российских условиях . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
Глава 12. Управление стоимостью проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
12.1. Оценка затрат по реализации проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
12.2. Бюджетирование и финансовое планирование проекта . . . . . . 250
12.3. Контроль и управление стоимостью проекта . . . . . . . . . . . . . . . . 257
Глава 13. Управление рисками проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
13.1. Риски девелопмента, их природа и особенности . . . . . . . . . . . . . 260
13.2. Идентификация и анализ рисков девелопмента . . . . . . . . . . . . . 263
13.3. Управление рисками в процессе девелопмента . . . . . . . . . . . . . . 275
Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления
девелоперскими компаниями . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
14.1. Функции и организационная структура девелоперской
компании . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
14.2. Стратегический анализ в девелоперской компании . . . . . . . . . . .291
14.3. Управление портфелем девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305
Приложение 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
Приложение 2. Англо-русский словарь базовых терминов
в сфере девелопмента недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308
Приложение 3. Программа «Управление девелопментом
недвижимости» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
Некоммерческое партнерство
«Гильдия управляющих и девелоперов» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329
Стр.332