Реклама
Читайте на страницах журнала
«Управление многоквартирным
домом» в 2015 году
Лицензирование деятельности
по управлению МКД
Изменения порядка создания товариществ
в нескольких МКД
Требования к материально-техническим
и финансовым ресурсам у организаций
Реализация прав собственников при выборе
способа управления МКД
Правовые основы организации и осуществления
общественного контроля
Выходит
и в электронном
формате
Издается с 2007 года
Объем: 72 страницы
Формат: 200 Ч 255 мм
Периодичность: ежемесячно
Тираж: 7000 экз.
Работа в ГИС ЖКХ: платежи пользователей,
расходы на капремонт, отчеты управляющих
компаний, сведения о ресурсоснабжающих
организациях, техническое описание МКД,
размещение информации о проведении
голосования, электронные образцы решений
собственников, формирование итогов
голосования в форме протокола и др.
Оформите подписку по счету в журнале
Телефон: 8 (495) 937-9082. Интернет-магазин: www.proflit.ru/gkh
Стр.3
Подписка на II полугодие 2015 г.
ЗАО «МЦФЭР»
129090, г. Москва, ул. Щепкина, д. 25/20
Для писем: 129164, г. Москва, а/я 9
Тел.: 8 (495) 937-90-82, 933-63-22
Факс: 8 (495) 933-52-62
E-mail: ap@mcfr.ru
www.proflit.ru
Счет № Ж1602
Предмет счета
Подписка на журнал
«Управление многоквартирным домом»
(июль – декабрь 2015 г.), 6 номеров
Kоличество
комплектов
Банковские реквизиты
ИНН 7702019904, КПП 770201001
ОАО «Сбербанк России», г. Москва
Московский банк Сбербанка России ОАО г. Москва
БИК 044525225
к/с 30101810400000000225
р/с 40702810638180134443
«
»
Цена,
руб.
12490-00
НДС 10%
Всего к оплате
Всего к оплате: Две тысячи семьсот тридцать девять рублей 00 копеек
Генеральный директор
Главный бухгалтер
2015 г.
Сумма,
руб.
2490-00
249-00
2739-00
М.А. Межанский
А.П. Игнатова
Внимание!
В платежном поручении в реквизите «Назначение платежа» укажите:
название издания и период подписки (по аналогии с предметом счета);
номер счета;
информацию по НДС;
адрес доставки, включая почтовый индекс;
Ф. И. О. контактного лица и телефон с кодом города.
Указание адреса и контактных данных позволит обеспечить своевременность доставки.
Копию платежного поручения отправьте по факсу или е-mail в службу клиентской поддержки.
Служба клиентской поддержки
Тел.: 8 (495) 937-90-82, 933-63-22. Факс: 8 (495) 933-52-62. E-mail: ap@mcfr.ru
Подробнее о профессиональных изданиях на www.proflit.ru/gkh
Стр.4
№ 5 • 2015
Основан в 2006 г.
РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТ
Алексеев О.Б. – вице-президент, главный
управляющий директор по образованию
и исследованиям Фонда развития Центра
разработки и коммерциализации новых
технологий, президент Ассоциации
некоммерческих организаций по содействию
развитию ТСЖ и ЖСК
Васютин Н.А. – президент Ассоциации
организаций ЖКХ содействия развитию
жилищного контроля и надзора (АСЖКН)
Филимонов С.Л. – заведующий кафедрой
сервисного инжиниринга РГУТИС,
президент НП «Национальная ассоциация
организаций ЖКК»
Чернышов Л.Н. – директор Института
сити-менеджмента НИУ «Высшая школа
экономики»
Широков А.В. – председатель Комитета
Торгово-промышленной палаты РФ
по предпринимательству в сфере
жилищного и коммунального хозяйства,
президент НОУН
Шишкова Л.В. – ответственный редактор
журнала «Управление многоквартирным
домом»
УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ – ЗАО «МЦФЭР»
Межанский М.А. – генеральный директор
ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ МЦФЭР
Гирихиди В.П. – директор
Богданова Е.В. – главный редактор
МЦФЭР ГОРОДСКОЕ ХОЗЯЙСТВО И ЖКХ
Шилина А.М. – руководитель
Анестратенко М.Д. – главный редактор
РЕДАКЦИЯ
Шишкова Л.В. – ответственный редактор
umd-mag@mail.ru
Артемова В.В. – выпускающий редактор
Сутемьева О.А. – дизайн-концепция
Титова С.Ю. – верстка
АДРЕС РЕДАКЦИИ
127287, г. Москва, ул. 2-я Хуторская,
д. 38А, стр. 17.
Тел.: 8 (495) 937-90-80 (многоканальный)
www.gkh.ru, www.proflit.ru
Для писем:
129164, г. Москва, а/я 9
E-mail: umd-mag@mail.ru
Компания СЕТЭКС
является официальным
представителем
компании Актей
Комплексные поставки
электротехнической продукции
Светильники и выключатели с датчиком присутствия,
светодиодные светильники и лампы
РЫНОК
Чернышов Л.Н.
5 Государственно-частное партнерство в управлении
жилищным фондом: миф или реальность?
Экономическая природа жилья обусловлена его многофункциональными
свойствами
ФИНАНСЫ
Жукова Е.И.
17 Порядок ведения кассовых операций в ТСЖ
Оформление расчетов за ЖКУ
ПРАКТИКА
Буйленко А.Б.
22 Учет показаний ИПУ в расчетах за коммунальные ресурсы
Новые подходы к взаимоотношениям между РСО и УО по договорам
ресурсо снабжения
Киракосян С.А.
28 Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями
и прямые расчеты за коммунальные услуги
Вопросы при переходе с непосредственного управления МКД на управление
посредством УО
Дворжецкая-Львова С.П.
34 Несовершеннолетние собственники.
Особенности управления
Кто должен платить за коммунальные и жилищные услуги
Реклама
Стр.5
№ 5 • 2015
ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ
«Роспечать» – 36408, 36409
«Почта России» – 99339, 99340
«Пресса России» – 88024, 88025
ОТДЕЛ ПРОДВИЖЕНИЯ
КОНТРОЛЬ
Магомедов А.Н.
37 Капитальный ремонт МКД в Республике Дагестан
Создание базы МКД и мониторинг работ по капитальному ремонту
ТЕХНОЛОГИИ
Захаров А.С.
39 «Вертикальные» проблемы капитального ремонта
Рекомендации по замене лифтового оборудования
44 Доступ к лифту можно ограничить
Матвеев А.А.
47 Беспроводные технологии для построения систем
диспетчеризации
КАДРЫ
Михайлова Л.Л.
49 Цели деятельности и эффективность труда
Процесс превращения стратегических целей компании в отдельные
трудовые задачи для сотрудников не прост, но реален
МОЙ ОПЫТ
Булкин М.А.
57 Двухкомпонентный тариф на ГВС
Почему суммы платежей за ГВС различны в соседних МКД
Гаркуша А.Н.
65 Страдания с перепланировкой квартир
Доступные правлению ТСЖ методы воздействия на собственников,
перестроивших квартиры
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Григорьева Н.В.
70 Предоставление субсидии члену ЖСК, выплатившему пай
Нормативные основания для выплаты городской субсидии на
содержание и ремонт общего имущества, если не оформлено
свидетельство о собственности
Бахметьева Л.В. – ведущий бренд-менеджер
Тел.: 8 (495) 937-90-80, доб. 24-14
lbahmetieva@mcfr.ru
РАЗМЕЩЕНИЕ РЕКЛАМЫ
Захарова М.Э. – руководитель
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 25-02
mzaharova@mcfr.ru
Оводова О.Н. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 23-16
ovodova@mcfr.ru
Микиртумова Н.В. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 22-63
nmikirtumova@mcfr.ru
Журавлева Е.А. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 23-14
ezhuravleva@mcfr.ru
СЛУЖБА КЛИЕНТСКОЙ ПОДДЕРЖКИ
Тел.: 8 (495) 937-90-82, 933-63-22
Факс: 8 (495) 933-52-62
Е-mail: ap@mcfr.ru
Претензии по доставке направляйте
по факсу: 8 (495) 933-52-62
Е-mail: pressa@mcfr.ru
Редакция не несет ответственности
за содержание рекламных материалов.
Мнение редакции может не совпадать
с мнением авторов.
Перепечатка материалов допускается
только с письменного согласия редакции.
Свидетельство о регистрации СМИ
№ ФС77-24618 от 13.06.2006.
Выдано Федеральной службой по надзору
в сфере связи, информационных технологий
и массовых коммуникаций.
Цена свободная.
Подписано в печать 21.04.2015.
Формат 84 Ч 108 1/16. Тираж 7000 экз.
Печать офсетная. Бумага офсетная.
Усл. печ. л. 7,56.
Изд. № 7002. Заказ № К-3180.
Дата выхода в свет 12.05.2015
ЗАО «МЦФЭР»
Юридический адрес: 129090, г. Москва,
ул. Щепкина, д. 25/20.
Отпечатано в ОАО «ИПК «Чувашия».
428019, Чувашская Республика,
г. Чебоксары, пр-т И. Яковлева, д. 13.
© ЗАО «МЦФЭР», 2015
ISSN 1992-6332
05
9 771992 633156
Стр.6
№ 5 • 2015
РЫНОК
Государственночастное
партнерство
в управлении
жилищным фондом:
миф или реальность?
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ЖИЛЬЯ ОБУСЛОВЛЕНА РАЗНООБРАЗИЕМ
ЕГО ХАРАКТЕРИСТИК: С ОДНОЙ СТОРОНЫ, ОНО ОБЛАДАЕТ
ПРИЗНАКАМИ ЧАСТНОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ТОВАРА,
А С ДРУГОЙ – ВКЛЮЧАЕТСЯ В СЛОЖИВШУЮСЯ ГОРОДСКУЮ ЗАСТРОЙКУ.
ЖИЛЬЕ ВЫСТУПАЕТ НЕ ПРОСТО КАК ВЕЩЬ, А КАК ОДНО
ИЗ УСЛОВИЙ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧЕНИЯ ЛЮДЕЙ, ЭЛЕМЕНТ СФЕРЫ
СЕМЕЙНЫХ ОТНОШЕНИЙ И, НАКОНЕЦ, НЕОТЪЕМЛЕМАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ
СРЕДЫ ОБИТАНИЯ ЧЕЛОВЕКА.
Жилье как потребительское благо
На практике под жильем понимаются индивидуальные жилые
дома и жилые помещения в многоквартирных домах (МКД),
используемые гражданами для проживания или как способ вложения
капитала и получения доходов.
Индивидуальные жилые дома в большинстве своем всегда являлись
частной собственностью, содержание и ремонт этих домов
всегда было делом их владельцев. Проведение соответствующих
работ по поддержанию в них необходимого уровня благоустройства
возникает у владельца не в силу закона или иного нормативного
документа, а по мере необходимости и в соответствии
с умозаключениями конкретного собственника, которые отражают
требования, предъявляемые им к уровню комфорта проживания.
В МКД частная собственность на жилые и нежилые помещения,
а также на принадлежащее собственникам общее имущество
(ОИ), появилась в России в результате либерализации экономики
и приватизации государственного и общественного жилищного
фонда.
5
Л.Н. Чернышов,
д-р экон. наук,
профессор,
директор Института
«Сити-менеджмента»
НИУ «Высшая школа
экономики»
Стр.7
РЫНОК
Решение вопросов содержания и ремонта многоквартирного
жилищного фонда в период с середины 1990-х годов по настоящее
время формально на основании Жилищного и Гражданского
кодексов, Федерального закона «Об основных принципах организации
местного самоуправления в Российской Федерации», законодательных
актов субъектов РФ и иных документов происходит под
лозунгом развития модели, основывающейся на ответственности
собственников за свое имущество при соблюдении ими установленных
требований, касающихся соблюдения интересов других
собственников и безопасности функционирования здания в целом.
При этом идентификация в МКД «своего имущества» граждаМКД
законодательно
не определен как объект
недвижимости.
нами затруднена тем, что действующие нормативные правовые
акты относят ограждающие конструкции здания (стены, перекрытия
– полы, потолки), а также инженерные системы, проходящие
через жилое помещение, лестнично-лифтовые площадки, лифты,
подвалы, фасады, входную группу, кровлю к ОИ, которое в той
или иной степени формирует как пространство квартиры и нежилого
помещения, так и пространство помещений общего пользования,
составляющих 30–40% общей площади здания.
Эти обстоятельства дают основания для утверждения того,
что термин «управление МКД» по своему содержанию не отражает
реально происходящих в доме процессов, связанных, в частности,
с владением и использованием собственниками принадлежащей
им собственности.
В общем виде процесс владения и использования собственности
в МКД можно охарактеризовать единым понятием «эксплуатация
объекта недвижимости», у которого, в свою очередь, два различных
смысловых значения.
Функциональная эксплуатация – синоним использования
и владения жилым или нежилым помещением, а также ОИ МКД,
осуществляемая владельцем собственности исходя из ее назначения.
Техническая
эксплуатация – комплекс организационно-технических
мероприятий, осуществляемых в период основной фазы
жизненного цикла МКД (в течение 50–100 и более лет). Этот вид
эксплуатации МКД обеспечивает:
эффективное использование здания по назначению в зависимости
от конкретных специфических для него особенностей строительства,
эксплуатации, физического состояния элементов и его
инженерно-технической оснащенности;
предупреждение воздействия неблагоприятных для здания и его
инженерных систем природных и техногенных процессов, происходящих
в современном городе, которые изменяют физикохимические
характеристики материала конструктивных элементов
и систем здания, повреждают (вызывают дефекты) в них и способствуют
последующему их разрушению.
6
Стр.8
№ 5 • 2015
Собственник жилого или нежилого помещения, как и в случае
с индивидуальным жилым домом, планирует и проводит работы
по их обслуживанию и ремонту (включая капитальный) самостоятельно,
за собственные средства, в удобное для себя время,
не синхронизируя их с другими собственниками помещений МКД,
но соблюдая их интересы и установленные государственными
и муниципальными органами правила и технические регламенты.
При этом в работах по содержанию и ремонту жилого или нежилого
помещения всегда задействованы элементы ОИ, формирующие
пространство квартиры и инженерные системы, проходящие
через нее.
Эксплуатация ОИ МКД
В отношении ОИ МКД ситуация с его владением и использованием
выглядит несколько иначе.
Функциональная эксплуатация ОИ осуществляется каждым
собственником индивидуально, благодаря тем функциям, которые
выполняют конструктивные элементы и инженерные системы
здания, например, переход с улицы к квартире или передвижение
на лифте с этажа на этаж.
Техническая эксплуатация ОИ, т. е. его содержание и ремонт,
осуществляется централизованно по всему МКД, как правило,
специализированными подрядными организациями (ремонтноэксплуатационными,
клининговыми и др.) по договорам и за плату.
Для этого собственники помещений МКД на общем собрании
должны определить перечни работ по содержанию и ремонту
ОИ МКД, установить их стоимость и величину квартирной
платы, выбрать организацию, которая будет организовывать
и (или) осуществлять эти работы, и заключить с нею соответствующий
договор.
Нормативными правовыми актами федерального, регионального
и муниципального уровня* установлены соответствующие
регламенты (правила и процедуры), требующие исполнения
в процессе технической эксплуатации ОИ МКД, соблюдение
которых должно гарантировать качество работ по содержанию
и ремонту ОИ и обеспечить потребительские свойства
и нормативные сроки службы МКД в зависимости от группы
его капитальности. В профессиональном лексиконе обязатель*
Жилищный кодекс, постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне
услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества
в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении
содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению,
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества
и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и др.
7
В работах по содержанию
и ремонту жилого
или нежилого помещения
всегда задействованы
элементы
ОИ, формирующие
пространство квартиры
и инженерные системы,
проходящие через нее.
РЫНОК
Стр.9