Использование функций сложного процента для определения
размера средств, необходимых для приобретения недвижимости������� 70 <...> Согласование (обобщение) результатов расчетов
и установление итоговой стоимости объекта оценки�������������������������� 133
Часть 2. <...> В 2008 и 2009 гг. были переизданы (с учетом современных требований
и тенденций экономического развития в области капитального строительства) сборники «Справочник оценщика КоИНВЕСТ» [27]. <...> В нашей республике в оценочной деятельности широко используются периодические издания – журналы «Вся недвижимость», «Казанская недвижимость», газеты
«Из рук в руки», « Время и деньги», «Казанские ведомости» и др. <...> Основу для этих групп объектов недвижимости создает Земля как
природный объект и природный ресурс, база для формирования земельных участков – первичного объекта недвижимости (недвижимость по
физической природе). <...> В этих случаях объект недвижимости находится
не в собственности, а на иных вещных правах. <...> В «Сообществе специалистов – оценщиков «СМАО» в 2008 г. разработаны стандарты и правила оценочной деятельности, которые
включают в себя следующие документы: положение о членстве в сообществе, правила деловой и профессиональной этики, положение о
дисциплинарном комитете, положение о контроле; стандарты: оценка
недвижимости, оценка машин и оборудования, оценка бизнеса. <...> В настоящее время (2009 г.) Национальным советом по оценочной
деятельности ведется разработка федеральных стандартов: Оценка недвижимости, оценка объектов культурного наследия. <...> 3 Федерального закона 135-ФЗ под рыночной стоимостью
понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
– одна из сторон сделки не обязана <...>
Оценка_рыночной_стоимости_объектов_недвижимости.pdf
Институт экономики, управления и права (г. Казань)
Л.И. НайдеНов
оЦеНКа
РЫНоЧНой СТоИМоСТИ оБЪеКТов
НедвИЖИМоСТИ
Учебное пособие
Казань
Познание
2009
Стр.1
УдК 332.6:657.92(075.8)
ББК 65.223я73
Н20
Печатается по решению редакционно-издательского совета
Института экономики, управления и права (г. Казань)
Научный редактор:
доктор экономики, профессор В.Г. Тимирясов
Рецензенты:
доктор экономических наук, профессор Р.Т. Нагаев;
начальник отдела оценки Минземимущества РТ Л.Г. Швецова
Найденов, Л.И.
Н20 оценк
оценка рыночной стоимости о��ектов недви�имости: уче�. посо�ие ��
Л.И. Найденов. – Казань: Изд-во «Познание» Института экономики,
управления и права, 2009. – 208 с.
ISBN 978-5-8399-0323-4
в уче�ном посо�ии рассмотрены теоретические вопросы оценки рыночной стоимости
недви�имости (на примере земельных участков населенных пунктов, зданий,
помещений). все приведенные в посо�ии сведения и расчеты �азируются на реальных
данных по оценке о��ектов недви�имости, располо�енных в г. Казани.
во второй части посо�ия представлены материалы для проведения практических
заданий и экзаменов, выполнения курсовой ра�оты в соответствии с тре�ованиями по
профессиональной переподготовке оценщиков.
Третья часть уче�ного посо�ия – пример отчета о� оценке рыночной стоимости
единого о��екта недви�имости.
Предназначено для слушателей курсов профессиональной переподготовки оценщиков,
преподавателей этих курсов, а так�е для широкого круга читателей, интересующихся
вопросами оценки недви�имости.
УдК 332.6:657.92(075.8)
ББК 65.223я73
ISBN 978-5-8399-0323-4
© Институт экономики, управления
и права (г. Казань), 2009
© Найденов Л.И., 2009
Стр.2
Оглавление
введеНИе ........................................................................................................4
ЧаСТь I. ТеоРеТИЧеСКИе оСНовЫ оЦеНКИ НедвИЖИМоСТИ ...6
1. Понятие недви�имости и недви�имой со�ственности .......................6
2. Правовые и нормативно-методические основы оценки
недви�имости ............................................................................................18
3. Принципы, подходы и процесс оценки недви�имости ......................30
4. Недви�имость и дене�ные потоки ......................................................41
5. оценка стоимости недви�имости доходным подходом ....................48
6. Использование функций сло�ного процента для определения
размера средств, нео�ходимых для прио�ретения недви�имости .......70
7. оценка стоимости недви�имости сравнительным подходом ...........77
8. оценка стоимости недви�имости затратным подходом .................104
9. оценка стоимости прав аренды о��ектов недви�имости ...............129
10. Согласование (о�о�щение) результатов расчетов
и установление итоговой стоимости о��екта оценки...........................133
ЧаСТь 2. ПРаКТИКа оЦеНКИ СТоИМоСТИ НедвИЖИМоСТИ ...135
1. Рекомендации по проведению практических занятий .....................135
2. Контрольные вопросы и задачи для итогового экзамена .................153
3. Задание на курсовую ра�оту по дисциплине «Практика оценки
стоимости недви�имости» (расчетная часть) .......................................163
ЧаСТь 3. оБРаЗеЦ оТЧеТа оБ оЦеНКе РЫНоЧНой
СТоИМоСТИ едИНоГо оБЪеКТа НедвИЖИМоСТИ ......................169
СПИСоК ИСПоЛьЗоваННЫх ЗаКоНодаТеЛьНЫх,
НоРМаТИвНЫх И ЛИТеРаТУРНЫх ИСТоЧНИКов ..........................195
ПРИЛоЖеНИя ..............................................................................................197
Прило�ение 1. Та�лицы сло�ных процентов ......................................197
Прило�ение 2. Список саморегулируемых организаций оценщиков ...206
3
Стр.3
введение
в условиях рыночной экономики оценка стоимости о��ектов недви�имости
является нео�ходимым условием для осуществления �ольшинства
сделок с этими о��ектами (купля-прода�а, передача в аренду, в залог для
получения кредита, внесение в виде вклада в уставный капитал создаваемых
хозяйственных о�ществ и т.п.)
в последние годы существенно изменилась законодательная основа
оценочной деятельности, расширилась и о�новилась нормативно-методическая
�аза, с учетом этого переизданы справочные и уче�ные литературные
источники. Так, в соответствии с новой редакцией Федерального закона
«о� оценочной деятельности в РФ» [10] отменено лицензирование и введено
о�язательное членство оценщиков в саморегулируемых организациях.
На основе этого закона создано несколько таких организаций, наи�олее
крупными из которых являются: Российское о�щество оценщиков (Роо),
Саморегулируемая, ме�региональная ассоциация оценщиков (СМаос),
Российская коллегия оценщиков.
в Респу�лике Татарстан на �азе о�щества оценщиков РТ о�разовано
региональное отделение Роо, о��единяющего �олее 200 профессиональных
оценщиков.
в соответствии с указанным выше Федеральным законом в 2007 г.
Министерством экономического развития и торговли РФ установлено три
федеральных стандарта: ФСо-1, ФСо-2, ФСо-3 [19], применение которых
является о�язательным при осуществление оценочной деятельности.
в настоящее время завершается ра�ота над очередными стандартами: оценка
о��ектов недви�имости, оценка о��ектов культурного наследия.
в 2008 и 2009 гг. �ыли переизданы (с учетом современных тре�ований
и тенденций экономического развития в о�ласти капитального строительства)
с�орники «Справочник оценщика КоИНвеСТ» [27]. в нашей респу�лике
в оценочной деятельности широко используются периодические издания
– �урналы «вся недви�имость», «Казанская недви�имость», газеты
«Из рук в руки», « время и деньги», «Казанские ведомости» и др.
Информация из этих источников использована в качестве материала для
этой книги. Настоящее уче�ное посо�ие подготовлено на основе опыта преподавания
в 2000-2008 гг. в Институте экономики, управления и права (г. Казань)
на курсах профессиональной переподготовке оценщиков, государственные
тре�ования к программам которых �ыли утвер�дены Министерством о�разования
РФ 12 мая 2000 г. по согласованию с Министерством имущественных
отношений РФ (распоря�ение от 19.04.2000 №СМ-14��6174).
в уче�ном посо�ии представлены материалы по дисциплинам «основы
оценки стоимости недви�имости» (Сд.02) и «Практика оценки стоимости
4
Стр.4
недви�имости (Сд.07) в рамках указанных выше государственных тре�ований
по специализации «оценка стоимости недви�имости».
Уче�ное посо�ие состоит из трех частей. в первой части изло�ены
теоретические основы оценки рыночной стоимости о��ектов недви�имости
(зданий, помещений, земельных участков), располо�енных в населенных
пунктах. вторая часть – рекомендации для проведения практических
занятий и контроля полученных слушателями знаний и навыков. в третьей
части представлен о�разец отчета о� оценке единого о��екта недви�имости
(здания с земельным участком), учитывающий тре�ования Федеральных
стандартов оценки.
автор выра�ает глу�окую признательность за сотрудничество в оценочной
деятельности и в ходе подготовки данного посо�ия руководителям
оценочных организаций: Г.а. Корягиной, К.а. Гайнутдинову, в.М. аглеевой,
Р.а. Басырову, Л.М. Желновой, а.М. Закирову, д.Ю. Захматову,
С.в. Купцову, Т.М. Удод, а так�е З.М. Камаловой (Минземимущество РТ) и
а.И, Гарифуллиной (Федеральное агентство по управлению федеральным
имуществом по РТ).
5
Стр.5