С. П. Гришаев
ОБ ИПОТЕКЕ
( П О С ТАТ Е ЙНЫЙ )
(ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)
НАУЧНО -ПРАК ТИЧЕСКИЙ КОММЕНТАРИЙ
К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 16 ИЮЛЯ 1998 Г. № 102-Ф3
Москва
2025
Стр.1
ББК 65.052(2РоУДК 347.27(470+571)
Г85
с)
Электронные версии книг
на сайте www.prospekt.org
Автор:
Гришаев С. П., кандидат юридических наук, доцент, автор более 200 публикаций (как
печатных, так и электронных) в области гражданского, семейного и жилищного права.
Г85
Гришаев С. П.
Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» (постатейный). — Москва : Проспект, 2025. — 400 с.
ISBN 978-5-392-43191-5
Предлагаемая читателю книга представляет собой постатейный комментарий к
Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 12 июня 2024 г.) «Об ипотеке
(залоге недвижимости)», который является одним из самых важных гражданскоправовых
актов.
Ипотека (залог недвижимости) – одна из разновидностей залога. Представляет собой
комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает кредитное обязательство
в целом. В связи с этим она находит все большее распространение в нашей
стране, поскольку помогает решить жилищную проблему с помощью обеспеченных
ипотекой кредитов.
В книге рассмотрены основные аспекты правоотношений в сфере ипотеки, в том
числе связанные с заключением договора об ипотеке, государственной регистрацией
ипотеки, обращением взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке,
и т. д.
При написании комментария использованы материалы судебной практики, мнения
ученых, являющихся специалистами по данной проблеме, актуальные положения других
федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения
в сфере залога недвижимости.
Книга представляет интерес не только для юристов, но и для обычных граждан, поскольку,
как показывает статистика, сделки, связанные с ипотечным кредитованием,
совершают большое количество российских граждан.
ББК 65.052(2РоУДК 347.27(470+571)
с)
Научное издание
Гришаев СерГей Павлович
НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЙ КОММЕНТАРИЙ
К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ
Печать цифровая. Печ. л. 25,0. Тираж 1000 (1-й завод 200) экз.
ООО «Проспект»
Подписано в печать 24.09.2024. Формат 60×90 1
111020, г. Москва, ул. Боровая, д. 7, стр. 4.
/16
.
«ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)»
(ПОСТАТЕЙНЫЙ)
ISBN 978-5-392-43191-5
©© Гришаев С. П., 2024
ООО «Проспект», 2024
Стр.2
СОДЕРЖАНИЕ
Глава I.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование . . . . 4
Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов
залогодержателя . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки . . . . . . 21
Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке . 33
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности 41
Глава II.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ . . . . . . . . . . . . 45
Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке . . . . . . . . . 45
Статья 9. Содержание договора об ипотеке . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Статья 9.1. Особенности условий кредитного договора,
договора займа, которые заключены с физическим
лицом в целях, не связанных с осуществлением им
предпринимательской деятельности, и обязательства
заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также
особенности их изменения по требованию заемщика
и особенности условий договора страхования,
заключенного при предоставлении потребительского
кредита (займа), обязательства заемщика по которому
обеспечены ипотекой . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке . . . . . . . . 70
Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения . . . . . . . . . . . . . . . 78
Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц
на предмет ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Глава III.
ЗАКЛАДНАЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
Статья 13. Основные положения о закладной . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
Статья 13.1. Изменение условий документарной закладной,
обездвижение документарной закладной . . . . . . . . . . . . . . . . 97
Статья 13.2. Электронная закладная . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
Стр.392
Содержание
393
Статья 13.3. Выдача электронной закладной . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
Статья 13.4. Внесение изменений в электронную закладную,
особенности погашения ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
Статья 13.5. Порядок передачи электронной закладной на хранение
в другой депозитарий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
Статья 13.6. Особенности выдачи электронной закладной
с использованием систем дистанционного
обслуживания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
Статья 14. Содержание закладной . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
Статья 15. Приложения к закладной . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
Статья 16. Регистрация владельцев закладной . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение
обеспеченного ипотекой обязательства . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную . . . . . . . . . 156
Глава IV.
Статья 19. Основные положения о государственной регистрации
ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки . . . . . . . . . 162
Статья 21. Утратила силу с 1 января 2017 г . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение
государственной регистрации ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
Статья 23. Исправление, изменение и дополнение
регистрационной записи об ипотеке . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
Статья 24. Государственная пошлина . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке . . . . . . . . . 185
Статья 25.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке
в случае ликвидации залогодержателя, являющегося
юридическим лицом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
Статья 25.2. Особенности погашения регистрационной записи
об ипотеке в условиях недружественных действий
иностранных государств . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
Статья 26. Публичный характер государственной регистрации
ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
Статьи 27–28. Утратили силу с 1 января 2017 года . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
Глава V.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ СОХРАННОСТИ ИМУЩЕСТВА,
ЗАЛОЖЕННОГО ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ . . . . . . 198
Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом . . . . 198
Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества . . . . . . . . . . 199
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ . . . . 160
Стр.393
394
Содержание
Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование
ответственности заемщика и страхование финансового
риска кредитора . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от
утраты и повреждения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих
лиц. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное
имущество . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем
обеспечении сохранности заложенного имущества . . . . . . . 214
Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного
имущества . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
Глава VI.
ПЕРЕХОД ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО,
ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ,
К ДРУГИМ ЛИЦАМ И ОБРЕМЕНЕНИЕ ЭТОГО
ИМУЩЕСТВА ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ . . . . . . . . . . . . . 218
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное
имущество к другому лицу . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении
заложенного имущества . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других
лиц. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством
заложенного имущества . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
Статья 41.1. Последствия перехода права собственности на жилые
помещения в многоквартирном доме, включенном
в программу реновации жилищного фонда в субъекте
Российской Федерации – городе федерального
значения Москве, в многоквартирном доме,
включенном в границы территории, подлежащей
комплексному развитию . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества . . . . . . . 235
Глава VII. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при
которых она допускается. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей
и последующей ипотеках. Изменение
предшествующего договора об ипотеке . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
Стр.394
Содержание
395
Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки . . . . . 241
Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по
предшествующей и последующей ипотекам . . . . . . . . . . . . . 242
Глава VIII. УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ.
ПЕРЕДАЧА И ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или
обеспеченному ипотекой обязательству . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
Статья 48. Передача прав на закладную . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
Статья 49. Залог закладной . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
Глава IX. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО,
ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ . . . . . . . . 257
Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное
имущество . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на
заложенное имущество . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
Статья 52. Подсудность дел об обращении взыскания на
заложенное имущество . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей,
отсутствующего залогодателя и иных лиц . . . . . . . . . . . . . . . 263
Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела
об обращении взыскания на заложенное имущество . . . . . 265
Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на
заложенное имущество . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во
внесудебном порядке . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному
ипотекой, при обращении взыскания на предмет
ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
Статья 55.2. Порядок направления уведомления и требования . . . . . . . . 283
Глава X.
РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА,
НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ . . . . . . . . . . . . 287
Статья 56. Реализация заложенного имущества . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе
исполнительного производства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися . . . . . . . . 296
Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению
сторон . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
Стр.395
396
Содержание
Статья 59.1. Оставление за собой заложенного имущества
и продажа заложенного имущества залогодержателем
другому лицу . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное
имущество и его реализации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации
заложенного имущества . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
Глава XI.
ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом
ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся
в муниципальной собственности, и земельных
участков, государственная собственность на которые
не разграничена . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318
Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке . . . . . . . . . . . . 323
Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются
здания или сооружения, принадлежащие
залогодателю . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного
с использованием кредитных средств банка или иной
кредитной организации либо средств целевого займа . . . . . 326
Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся
здания или сооружения, приобретенные или
построенные с использованием кредитных средств
банка или иной кредитной организации либо средств
целевого займа . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений
на заложенном земельном участке . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329
Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются
здания или сооружения, принадлежащие третьим
лицам . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке . . . . . . . . . . . . . 331
Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные
земельные участки и их реализации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332
Глава XII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЯ,
ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ И НЕЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335
Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений
с земельным участком, на котором они находятся . . . . . . . . 335
Стр.396
Содержание
397
Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений,
приобретенных с использованием кредитных средств
банка или иной кредитной организации либо средств
целевого займа . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340
Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса . . . 341
Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться
ипотекой предприятия . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного
предприятия . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие . . . . . . 345
Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ,
КВАРТИР И ЗАЛОГА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ
УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА . . . . . . . . . 347
Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов, квартир
и о залоге прав требования участника долевого
строительства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме . . . . . . . 353
Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354
Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за
счет кредита банка или иной кредитной организации . . . . 355
Статья 77.1. Ипотека наемного дома . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
Статья 77.2. Залог прав требования участника долевого
строительства по договору участия в долевом
строительстве, приобретенных за счет кредитных или
заемных средств . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375
Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или
квартиру . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384
Глава XIV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . 389
Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона . . . 389
Стр.397