Министерство образования и науки Российской Федерации
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ
СЕРВЕЙИНГ:
ОРГАНИЗАЦИЯ, ЭКСПЕРТИЗА,
УПРАВЛЕНИЕ
Практикум в трех частях
Под общей редакцией доктора экономических наук,
профессора П.Г. Грабового
Москва 2016
Стр.3
Министерство образования и науки Российской Федерации
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ
СЕРВЕЙИНГ:
ОРГАНИЗАЦИЯ, ЭКСПЕРТИЗА,
УПРАВЛЕНИЕ
Часть 1
ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ
МОДУЛЬ СИСТЕМЫ СЕРВЕЙИНГА
Москва 2016
Стр.4
УДК 640: [33+65]
ББК 65.441
С32
Рецензенты:
канд. техн. наук, доц. А.Е. Наумов, зав. кафедрой экспертизы
и управления недвижимостью Белгородского государственного
технологического университета им. В.Г. Шухова;
д-р техн. наук, проф. К.Н. Макаров,
зав. кафедрой строительства Сочинского государственного университета;
д-р экон. наук, доц. В.В. Бредихин,
проректор Юго-Западного государственного университета
Составители части 1 :
д-р экон. наук, проф. Т.Ю. Овсянникова (гл. 1); д-р экон. наук, проф.
Н.Ю. Яськова (гл. 2); д-р техн. наук, проф. И.С. Шукуров (гл. 3); д-р экон. наук,
проф. С.А. Баронин, канд. экон. наук, доц. В.С. Гребенщиков (гл. 4); д-р техн. наук,
проф. Е.А. Гусакова (гл. 5); канд. техн. наук, проф. С.Н. Петрова (гл. 6); д-р техн. наук,
проф. С.А. Болотин (гл. 7); д-р экон. наук, проф. Г.М. Загидуллина, д-р экон. наук,
проф. Р.М. Сиразетдинов, А.Р. Мавлютова (гл. 8); д-р экон. наук, проф.
Б.Б. Хрусталев, канд. экон. наук, доц. Д.А. Семернин (гл. 9); д-р техн. наук,
проф. В.И. Теличенко, Ю.А. Сумеркин (гл. 10); д-р экон. наук,
проф. И.Я. Погребной, д-р экон. наук, проф. Н.И. Трухина (гл. 11)
С32
Сервейинг: организация, экспертиза, управление : практикум в
3 частях / под общ. ред. д-ра экон. наук, проф. П.Г. Грабового ; М-во
образования и науки Рос. Федерации, Нац. исследоват. Моск. гос.
строит. ун-т. Москва : НИУ МГСУ, 2016 —.
ISBN 978-5-7264-1363-1
Ч. 1 : Организационно-технологический модуль системы сервейинга
/ [сост. Т.Ю. Овсянникова, Н.Ю. Яськова, И.С. Шукуров
и др.]. Москва : НИУ МГСУ, 2016. 272 с.
ISBN 978-5-7264-1364-8 (ч. 1)
Изложен системный подход к организационно-управленческим и эксплуатационным
вопросам, связанным со становлением, функционированием
и развитием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла. Практикум
подготовлен с целью закрепления теоретического курса основного
учебника «Сервейинг: организация, экспертиза, управление» под ред. проф.
П.Г. Грабового.
В первой части практикума представлены материалы, посвященные вопросам
стратегического анализа развития недвижимости, управления проектами
в сервейинговой деятельности, проектирования пространственнотерриториального
развития города и другим темам.
Для студентов магистратуры, обучающихся по направлению подготовки
08.04.01 Строительство, специалистов в области менеджмента, планирования
и контроллинга на рынке недвижимости.
УДК 640: [33+65]
ББК 65.441
ISBN 978-5-7264-1364-8 (ч. 1)
ISB N 978-5-7264 -1363-1
© НИ УМГСУ , 2016
Стр.5
ПРЕДИСЛОВИЕ
Учебный практикум «Сервейинг: организация, экспертиза, управление»
нацелен на формирование практических навыков, освоение
методов и приемов решения основных проблем, связанных с осуществлением
организационных, экономических и управленческих процессов
в сфере недвижимости и обеспечением ее эффективного развития.
Важность и актуальность этих направлений невозможно переоценить:
в конечном счете именно профессиональное, основанное на
научном знании и обогащенное практическим опытом управление
обеспечивает успех дела в любых отраслях и сферах национальной экономики.
Сфера
недвижимости сложна и многогранна. В ней переплетаются
научно-технические достижения в различных областях производственной
деятельности, экономические интересы множества субъектов,
традиции делового оборота и особенности его социальных условий,
законодательные нормы и культурные веяния времени. Когда мы говорим,
что недвижимость является основой национального богатства,
то имеем в виду не только экономическое содержание данного понятия,
но и все, чем обогащает недвижимость жизнь различных поколений.
За долгие годы трудом отечественных управленцев, архитекторов
и строителей, специалистов по планировке городов и работников жилищно-коммунального
хозяйства создана капитальная основа развития
национальной экономики, в центре которой — производственная,
жилищная, социальная и инфраструктурная недвижимость. Вместе с
тем многие проблемы остаются нерешенными, наблюдается существенное
отставание уровня развития капитальных фондов нашей
страны по сравнению с показателями экономически развитых стран.
Научно обоснованно ответить на вызовы времени, коренным образом
изменить положение к лучшему невозможно без наличия специалистов,
владеющих всеми передовыми достижениями мировой
науки и умеющих применять их в конкретных практических ситуациях.
Главная роль при этом несомненно принадлежит специалистамуправленцам.
Управление недвижимостью на всех стадиях ее жизненного
цикла становится в буквальном смысле решающим фактором
устойчивого развития национальной экономики. Если в областях,
связанных с созданием недвижимости — архитектуре, градостроительстве
и реконструкции, имеются общепризнанные достижения, сформированы
авторитетные научные школы и системно осуществляется
5
Стр.6
кадровое обеспечение, то целостную и эффективную систему управления
недвижимостью только предстоит создать.
В настоящее время в ряде регионов и городов Российской Федерации
ведется активный поиск адекватных современным условиям механизмов
и моделей управления недвижимостью. Возникает множество
практических наработок и конструктивных предложений, прежде всего
в управлении жилищной недвижимостью. Обобщение всех имеющихся
результатов, учет как положительного, так и негативного опыта
позволяют сориентировать данный практикум на реализацию реальных
проектов развития недвижимости на всех стадиях ее
жизненного цикла. Это важно и для собственников недвижимости,
заинтересованных в углублении знаний о сущности, функциях и потенциале
недвижимости, содержании ее жизненного цикла, целях пространственно-экономического
развития, организации работы по ее
управлению, возможных вариантах и прогнозах капитализации бизнеса
и др.
В данном практикуме, который по сути является первым отечественным
изданием, системно отражены проверенные временем и
экспериментальные подходы к решению задач по основным разделам
сервейинга недвижимости. Значительное место отведено актуальной
для владельцев недвижимости совокупности проблем по ее содержанию
и текущему ремонту, оценке технического состояния, экономии
энергоресурсов, управлению арендой группового объекта недвижимости,
структуре затрат и экономическим результатам от управления
недвижимостью жилищной сферы. Изложены практические вопросы,
касающиеся вложений инвестиций в недвижимость, оценки единичных
объектов и групповой оценки объектов недвижимости. При этом
оценка единичных объектов недвижимости и групповая оценка являются
взаимодополняющими. Решение практических проблем увязано
с оценкой рисков, а также управлением стоимостью имущественного
комплекса.
Следуя функциональной нагрузке недвижимости и учитывая ее влияние
на повышение благосостояния, развитие производственной сферы,
охрану окружающей природной среды, авторский коллектив дополнил
образовательный модуль решением практических задач по всем
проблемным разделам учебного комплекса. Впервые в отечественной
практике обучения представлен практикум в разрезе этапов управленческого
цикла — строительства, эксплуатации, реконструкции и функциональной
переориентации объектов в целях обеспечения их эффективного
развития с позиций пользователей, владельцев недвижимости,
6
Стр.7
участников ее создания и различных органов власти. Это позволило
подойти к рассмотрению комплекса проблем с системных позиций,
проанализировать разнообразные аспекты управления в стратегическом,
тактическом и оперативном формате развития недвижимости.
Практическая направленность обеспечивается тем, что значительное
место отведено организационным формам содержания недвижимости.
Таким образом, будущие специалисты, действующие управленцы
и собственники недвижимости приобретают представления не
только в области теоретических основ, но и в части практических механизмов
осуществления управленческого процесса в реальном масштабе
времени с соответствующими методами обоснования и реализации
эффективных управленческих решений.
В предметной области ресурсосбережения важный акцент сделан
на решение проблемы энергосбережения. Повышенный расход энергоресурсов
(в 4...5 раз по сравнению с уровнем экономически развитых
стран) требует переориентации всей системы жилищно-коммунального
хозяйства. Овладение представленными в практикуме прогрессивными
методами энергосбережения безусловно позволит существенно
повысить эффективность использования объектов недвижимости
различного назначения.
Главная проблема в сфере недвижимости в наиболее общем виде
может быть определена как существенное повышение эффективности
применения рыночных механизмов. Ведущую роль играют экономические
механизмы рынка, а именно ценообразование, налогообложение
и страхование недвижимости. Включение этих механизмов в единую
систему управления недвижимостью является отличительной
особенностью авторской концепции, отвечающей современным научным
тенденциям и реальным практическим запросам.
Авторы надеются, что практикум станет незаменимым помощником
в решении практических проблем и подготовке эффективных
управленческих решений для широкого круга специалистов: строителей,
профессиональных управляющих недвижимостью, оценщиков,
сервейеров, банковских работников, инвесторов и предпринимателей,
а также работников государственных учреждений и органов власти.
Грабовый Петр Григорьевич,
профессор, заведующий кафедрой
организации строительства
и управления недвижимостью
НИУ МГСУ
Стр.8
Содержание
ПРЕДИСЛОВИЕ .................................................................................5
ВВЕДЕНИЕ ..........................................................................................8
Глава 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СЕРВЕЙИНГА ........ 10
1.1. Сущность и содержание сервейинга ...................................... 10
1.2. Основные термины и понятия ............................................... 14
1.3. Задания ................................................................................... 15
1.3.1. Задачи ........................................................................... 15
1.3.2. Тесты ............................................................................. 18
1.3.3. Верно/Неверно ............................................................. 20
1.3.4. Глоссарий ...................................................................... 20
ОТВЕТЫ И КОММЕНТАРИИ .................................................... 21
Глава 2. СТРАТЕГИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ
НЕДВИЖИМОСТИ .......................................................................... 26
2.1. Значение стратегии пространственной реструктуризации
жизнедеятельности в сфере недвижимости .......................... 26
2.2. Основные термины и понятия ............................................... 28
2.3. Задания ................................................................................... 30
2.3.1. Деловая игра «Поиск оптимальных решений
продвижения стратегических инициатив в сфере
недвижимости» ............................................................ 30
2.3.2. Тесты ............................................................................. 35
2.3.3. Верно/Неверно ............................................................. 39
2.3.4. Проблемы и ситуации .................................................. 42
ОТВЕТЫ И КОММЕНТАРИИ .................................................... 42
Глава 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО
РАЗВИТИЯ ГОРОДА ......................................................................... 44
3.1. Анализ качественных характеристик территориального
планирования ........................................................................ 44
3.2. Основные термины и понятия ............................................... 46
3.3. Задания ................................................................................... 49
3.3.1. Задачи ........................................................................... 49
265
Стр.266
3.3.2. Тесты ............................................................................. 50
3.3.3. Верно/Неверно ............................................................. 58
3.3.4. Проблемы и ситуации .................................................. 58
ОТВЕТЫ И КОММЕНТАРИИ .................................................... 59
Глава 4. СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС В СИСТЕМЕ
ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО
ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ ......................................... 66
4.1. Основные аспекты управления строительным
комплексом на современном этапе ...................................... 66
4.2. Основные термины и понятия ............................................... 68
4.3. Задания ................................................................................... 70
4.3.1. Проблемы и ситуации .................................................. 70
4.3.2. Тесты ............................................................................. 78
4.3.3. Верно/Неверно ............................................................. 82
ОТВЕТЫ И КОММЕНТАРИИ .................................................... 83
Глава 5. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ В СЕРВЕЙИНГОВОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ............................................................................. 99
5.1. Основы управления проектами в недвижимости.................. 99
5.2. Основные термины и понятия ............................................. 103
5.3. Задания ................................................................................. 106
5.3.1. Задачи ......................................................................... 106
5.3.2. Тесты ........................................................................... 108
5.3.3. Верно/Неверно ........................................................... 114
5.3.4. Проблемы и ситуации ................................................ 117
ОТВЕТЫ И КОММЕНТАРИИ .................................................. 117
Глава 6. ОСНОВЫ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И ИНЖЕНЕРНЫЕ
ИЗЫСКАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ............................................ 124
6.1. Процесс разработки проектно-сметной документации
в проектно-изыскательских организациях ......................... 124
6.2. Основные термины и понятия ............................................. 127
6.3. Задания ................................................................................. 131
6.3.1. Тесты ........................................................................... 131
6.3.2. Верно/Неверно ........................................................... 135
6.3.3. Проблемы и ситуации ................................................ 137
ОТВЕТЫ И КОММЕНТАРИИ .................................................. 137
266
Стр.267
Глава 7. ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ
ПРОЕКТИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА .................................... 139
7.1. Методический подход к изучению проблемных ситуаций,
связанных с организационно-технологическим
проектированием ................................................................. 139
7.2. Основные термины и понятия ............................................. 141
7.3. Задания ................................................................................. 143
7.3.1. Тесты ........................................................................... 143
7.3.2. Верно/Неверно ........................................................... 146
7.3.3. Проблемы и ситуации ................................................ 148
ОТВЕТЫ И КОММЕНТАРИИ .................................................. 148
Глава 8. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА УПРАВЛЕНИЯ
ПРОЕКТОМ ..................................................................................... 152
8.1. Общая характеристика прединвестиционной фазы
управления проектом .......................................................... 152
8.2. Основные термины и понятия ............................................. 156
8.3. Задания ................................................................................. 159
8.3.1. Задачи ......................................................................... 159
8.3.2.Тесты ............................................................................ 162
8.3.3. Верно/Неверно ........................................................... 175
8.3.4. Проблемы и ситуации ................................................ 175
ОТВЕТЫ И КОММЕНТАРИИ .................................................. 179
Глава 9. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА. ОРГАНИЗАЦИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕКОНСТРУКЦИЯ .................................. 183
9.1. Основы моделирования организационных форм
строительства объектов недвижимости .............................. 183
9.2. Основные термины и понятия ............................................. 184
9.3. Задания ................................................................................. 187
9.3.1. Задачи ......................................................................... 187
9.3.2. Тесты ........................................................................... 189
9.3.3. Верно/Неверно ........................................................... 193
9.3.4. Проблемы и ситуации ................................................ 194
ОТВЕТЫ И КОММЕНТАРИИ .................................................. 195
Глава 10. ИННОВАЦИОННЫЕ МЕХАНИЗМЫ
СЕРВЕЙИНГА ................................................................................. 206
10.1. Процесс строительства как генератор
инновационных идей .......................................................... 206
267
Стр.268
10.2. Основные термины и понятия ........................................... 209
10.3. Задания ............................................................................... 210
10.3.1. Задачи ........................................................................ 210
10.3.2.Тесты .......................................................................... 212
10.3.3. Верно/Неверно ......................................................... 215
10.3.4. Проблемы и ситуации .............................................. 216
ОТВЕТЫ И КОММЕНТАРИИ .................................................. 216
Глава 11. СТРАХОВАНИЕ ............................................................... 221
11.1. Сущность страхования в системе сервейинга ................... 221
11.2. Основные термины и понятия ........................................... 226
11.3. Задания................................................................................ 230
11.3.1. Задачи ........................................................................ 230
11.3.2. Тесты ......................................................................... 233
11.3.3. Верно/Неверно ......................................................... 237
11.3.4. Проблемы и ситуации .............................................. 238
ОТВЕТЫ И КОММЕНТАРИИ .................................................. 239
Библиографический список ............................................................ 242
Стр.269