УДК 332.62(075.32)
ББК 65.223я723
О-93
Электронные версии книг
на сайте www.prospekt.org
Авторы:
Асаул Анатолий Николаевич — профессор кафедры «Экономика предпринимательства и инноваций»
Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, профессор,
доктор экономических наук, заслуженный деятель науки РФ;
Старинский Владислав Николаевич — профессор кафедры «Производственный менеджмент и инновации»
Санкт-Петербургского государственного экономического университета, профессор,
доктор экономических наук;
Асаул Максим Анатольевич — профессор кафедры «Экономика автомобильного транспорта» Московского
автомобильно-дорожного государственного технического университета, доцент, доктор
экономических наук;
Грахова Евгения Валерьевна — доцент кафедры «Промышленное и гражданское строительство»
Ижевского государственного технического университета им. М. Т. Калашникова.
Рецензенты:
Краюхин Г. А. — заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор (СанктПетербургский
государственный экономический университет);
Румянцев А. А. — заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор (Институт
проблем региональной экономики РАН).
Под редакцией заслуженного деятеля науки РФ, доктора экономических наук, профессора
А. Н. Асаула.
О-93
Асаул А. Н.
Оценка объектов недвижимости: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский,
М. А. Асаул, Е. В. Грахова; под ред. А. Н. Асаула. — Москва : Проспект, 2016. — 384 с.
ISBN 978-5-392-19654-8
Структура и содержание учебника соответствуют компетентностному подходу Федерального
государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования (ФГОС
ВПО) 3-го поколения.
Учебник дает представление о теории и практике оценки объектов недвижимости. В нем рассмотрены
теоретические и методические аспекты оценки объектов недвижимости, ее правовое и информационное
обеспечение. Приведены основные понятия, применяемые в оценочной деятельности,
цели и информационное обеспечение процесса определения стоимости оцениваемых объектов;
систематизированы правовые основы оценки объектов недвижимости и раскрыта система регулирования
оценочной деятельности в Российской Федерации. Описаны подходы, методы и принципы
оценки объектов недвижимости, соответствующие международным стандартам и учитывающие
специфику отечественных рыночных условий, на конкретных примерах показана их реализация
в практической оценочной работе.
Предназначен для студентов, обучающихся по направлениям подготовки 222000 «Инноватика»
(квалификация (степень) «Бакалавр»); 080100 «Экономика» (квалификация (степень) «Бакалавр»);
38.03.02 «Менеджмент» (уровень бакалавриата); 27.04.05 «Инноватика» (уровень магистратуры);
38.04.01 «Экономика» (уровень магистратуры); 38.04.02 «Менеджмент» (уровень магистратуры),
а также для аспирантов, преподавателей экономических вузов и факультетов и предпринимателей различных
сфер деятельности.
Учебное издание
/16
УДК 332.62(075.32)
ББК 65.223я723
Печать цифровая. Печ. л. 24,0. Тираж 1000 (1-й завод 200) экз. Заказ №.
ООО «Проспект»
Оригинал-макет подготовлен компанией ООО «Оригинал-макет»
www.o-maket.ru; тел.: (495) 726-18-84
Санитарно-эпидемиологическое заключение
№ 77.99.60.953.Д.004173.04.09 от 17.04.2009 г.
Подписано в печать 30.11.2015. Формат 60×90 1
111020, г. Москва, ул. Боровая, д. 7, стр. 4.
© Асаул А. Н., Старинский В. Н.,
© Асаул М. А., Грахова Е. В., 2015
ISBN 978-5-392-19654-8
экономического возрождения», 2015
© ООО «Проспект», 2015
АНО «Институт проблем
Стр.2
Оглавление
381
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
РАЗДЕЛ I
ОСНОВЫ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
Глава 1. Организационно-управленческие и правовые аспекты
оценочной деятельности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.1. Субъекты и объекты оценочной деятельности . . . . . . . . . . . . . 7
1.2. Правовые основы оценки объектов недвижимости . . . . . . . . 10
1.3. Региональные нормативные правовые акты,
определяющие условия оценки объектов недвижимости . . . 15
1.4. Регулирование оценочной деятельности . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Глава 2. Принципы, подходы и методы оценки объектов недвижимости. . . . . 26
2.1. Принципы, основанные на представлениях
пользователя и связанные с эксплуатацией
объектов недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
2.2. Принципы, обусловленные
воздействием рыночной среды. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
2.3. Принципы использования математического аппарата
при расчете стоимости объектов недвижимости. . . . . . . . . . . 35
2.4. Подходы и методы оценки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Глава 3. Цены и стоимости объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
3.1. Цена объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
3.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости . . . . . 45
3.3. Виды стоимостей объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . 46
3.4. Сущность и методы определения
ликвидационной стоимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Глава 4. Оценка объектов недвижимости с помощью
затратного подхода . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
4.1. Сущность затратного подхода. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
4.2. Методы оценки, используемые при затратном подходе . . . . 57
4.3. Методы измерения износа объектов недвижимости . . . . . . . 61
4.4. Общий алгоритм расчетов. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Стр.381
382
Оглавление
Глава 5. Доходный подход к оценке объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . 72
5.1. Экономическое содержание доходного подхода . . . . . . . . . . . 72
5.2. Метод прямой капитализации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
5.3. Метод дисконтированных денежных потоков. . . . . . . . . . . . . 79
5.4. Методы расчета рыночной стоимости
земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
Глава 6. Оценка объектов недвижимости с использованием
сравнительного подхода . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
6.1. Сущность сравнительного подхода
и методы его реализации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
6.2. Методы оценки объектов недвижимости,
основанные на сравнении с объектами-аналогами . . . . . . . . 90
6.3. Корректировки к цене сопоставимых
объектов недвижимости и методы их осуществления . . . . . . 93
Глава 7. Анализ наиболее эффективного использования земли. . . . . . . . . . . . 106
7.1. Рыночная оценка земли и факторы, влияющие на нее . . . . 106
7.2. Анализ наиболее эффективного использования земли . . . . 110
7.3. Сущность наиболее эффективного использования
земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
7.4. Оценка стоимости земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
РАЗДЕЛ II
ПРАКТИКА РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
Глава 8. Анализ наиболее эффективного использования
земельного участка с улучшениями . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
8.1. Описание и анализ местоположения
земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
8.2. Проверка соответствия рассматриваемых вариантов
использования участка установленным критериям . . . . . . . 129
8.3. Вариант сноса всех имеющихся строений и возведения
объектов производственно-складского назначения. . . . . . . 134
8.3.1. Расчет стоимости строительства здания
производстенно-складского назначения . . . . . . . . . 135
8.3.3. Расчет стоимости объекта недвижимости
методом предполагаемого использования . . . . . . . . 144
6.4. Алгоритм расчета стоимости объектов недвижимости
с помощью сравнительного подхода . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
8.3.2. Определение средневзвешенной
приведенной арендной ставки . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
Стр.382
Оглавление
383
8.4. Вариант сдачи объекта в аренду
как площадки открытого хранения
после проведения ремонтно-восстановительных работ. . . . 150
Глава 9. Расчет рыночной и ликвидационной стоимости
земельного участка с улучшениями (двумя зданиями) . . . . . . . . . . . . 156
9.1. Описание оцениваемого объекта недвижимости . . . . . . . . . 156
9.2. Анализ наиболее эффективного использования участка. . . 160
9.3. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости . . . . . . 161
9.3.1. Расчет стоимости земельного участка . . . . . . . . . . . . 161
9.3.2. Расчет стоимости объекта недвижимости
с использованием затратного подхода. . . . . . . . . . . . 164
9.3.4. Расчет стоимости объекта недвижимости
с использованием сравнительного подхода . . . . . . . 171
9.3.5. Согласование результатов расчетов
рыночной стоимости объекта недвижимости . . . . . 171
9.3.3. Расчет стоимости объекта недвижимости
с применением доходного подхода. . . . . . . . . . . . . . . 166
9.4. Расчет ликвидационной стоимости
объекта недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
Глава 10. Расчет рыночной и ликвидационной стоимости квартиры . . . . . . . . 176
10.1. Описание объекта недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
10.2. Анализ наиболее эффективного использования
объекта недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
10.3. Процесс оценки квартиры. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
10.4. Расчет ликвидационной стоимости квартиры. . . . . . . . . . . . 184
Глава 11. Расчет рыночной и инвестиционной стоимости
объекта недвижимости (земельного участка) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
11.1. Количественные и качественные характеристики
оцениваемого земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
11.2.1. Юридическая правомочность
использования земельного участка . . . . . . . . . . . . . . 190
11.2.2. Физическая осуществимость
использования земельного участка . . . . . . . . . . . . . . 193
11.2. Анализ наиболее эффективного использования
земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
11.2.3. Финансовая оправданность
и максимальная эффективность. . . . . . . . . . . . . . . . . 194
11.3. Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок . . 199
11.4. Расчет инвестиционной стоимости земельного участка . . . 201
11.2.4. Определение максимальной продуктивности
земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
Стр.383
384
Оглавление
Глава 12. Расчет рыночной стоимости права
на заключение инвестиционного договора. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
12.1. Описание оцениваемого объекта недвижимости . . . . . . . . . 205
12.2. Анализ наиболее эффективного использования
объекта недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
12.2.2. Анализ наиболее эффективного использования
участка с имеющейся застройкой. . . . . . . . . . . . . . . . 212
12.3.2. Расчет стоимости объекта недвижимости
сравнительным подходом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
12.2.1. Анализ наиболее эффективного использования
земельного участка как условно свободного . . . . . . 208
12.3. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости . . . . . . 215
12.3.1. Расчет стоимости объекта недвижимости
с помощью доходного подхода . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
12.4. Согласование результатов оценки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
Глава 13. Расчет рыночной арендной платы за объект недвижимости
(часть здания). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
13.1. Характеристика объекта недвижимости
и оцениваемые права . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
13.2. Анализ наиболее эффективного использования
объекта оценки, выбор подхода к оценке
и метода расчета рыночной арендной платы . . . . . . . . . . . . . 232
13.4. Согласование результатов и заключительное решение
о рыночной стоимости объекта недвижимости. . . . . . . . . . . 246
Глава 14. Оформление результатов оценки объектов недвижимости . . . . . . . . 247
14.1. Этапы оценки объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
14.2. Требования к договору на проведение
оценочных работ и отчету об оценке. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
14.3. Типичные недостатки отчетов
об оценке объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
14.4. Экспертиза отчета об оценке объектов недвижимости . . . . 259
Практикум . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
Рекомендуемая литература. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
Приложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
13.3. Расчет рыночной арендной ставки
за офисные помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
Стр.384