Вопросы оценки №4 2005

О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей......2 Галасюк Валерий В., Зимин А., Галасюк Виктор В. <...> г. Владивосток О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости — принцип согласованности моделей О ЧЕМ ЭТА СТАТЬЯ В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519), оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. <...> В данной статье речь пойдет не об их достоинствах или недостатках, а о проблеме сопоставимости результатов оценочных подходов, которая в известных мне публикациях не подвергалась анализу. <...> Обоснование аксиомы строится на том, что, определяя рыночную стоимость как «наиболее вероятную» цену, которая будет уплачена в гипотетической сделке, оценщик моделирует соглашение типичных продавца (затратный подход) и покупателя (доходный подход). <...> В силу этого вероятная цена сделки должна быть равна рыночной стоимости, рассчитанной в рамках как затратного, так и доходного подходов (ведь покупатель и продавец в моделируемой сделке договорились!), а ориентиром для наиболее вероятной цены служит показатель, найденный сравнительным подходом. <...> Вторая причина: ни одним из подходов мы не можем рассчитать рыночную стоимость с абсолютной точностью, поэтому полученные результаты всегда характеризуются случайной погрешностью — определенным разбросом в пределах доверительных интервалов. <...> В первую очередь это касается случаев, когда результат какого-либо подхода является разницей двух больших величин. <...> Правда, крайне высокая погрешность подхода Х делает сомнительным применимость его результата по сравнению с результатами двух других подходов. <...> Очевидным рецептом исправления ситуации является повышение точности определения <...>