Серия «Актуальные комментарии»
УДК 345.6
ББК 67.409.2
Г 90
Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор, Е.С. Филиппова
Научно-практический
комментарий к Жилищному кодексу
Российской Федерации
(постатейный)
С изменениями, вступившими в силу
1 сентября 2008 года
Грудцына Людмила Юрьевна — кандидат юридических наук, адвокат
Московской коллегии адвокатов «Адвокат» (ст. 1-4, 110-115).
Спектор Асия Ахметовна — кандидат юридических наук, доцент
кафедры предпринимательского права Московской государственной
юридической академии (ст. 15-21, 30-59, 119-134, 143-152, 161-165).
Филиппова Елена Станиславовна — кандидат юридических наук,
доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского государственного
университета сервиса (ст. 5-14, 22-29, 60-109, 116-118,
135-142, 153-160).
Грудцына Л.Ю., Спектор А.А., Филиппова Е.С.
Г 90
Научно-практический комментарий к Жилищному кодексу
Российской Федерации (постатейный). – М.: ЮРКОМПАНИ,
2009. - ___ с. – (Актуальные комментарии).
Научно-практический постатейный комментарий к Жилищному
кодексу Российской Федерации представляет собой комплексную
работу, объединяющую толкование норм действующего Жилищного
кодекса РФ с учетом самых последних изменений, внесенных Федеральным
законом от 24 апреля 2008 г. № 49-ФЗ, вступивших в силу
1 сентября 2008 г., анализ результатов реализации приоритетного национального
проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам
России», а также систематизацию современной судебной практики по
жилищным спорам.
Для студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов и
факультетов, юристов, судей, адвокатов, специализирующихся на ведении
жилищных дел, а также всех граждан, интересующихся вопросами
жилищного права.
ЮРКОМПАНИ
2009
ISBN 978-5-91677-005-6
© ООО «ЮРКОМПАНИ», 2009
Стр.1
Содержание
Предисловие . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства . . . . . . . . . . . . .18
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище . . .21
Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его
произвольного лишения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24
Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений . . .28
Статья 5. Жилищное законодательство . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31
Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени . . . . . . . . . .35
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии . . . . . .37
Статья 8. Применение к жилищным отношениям
иного законодательства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39
Статья 9. Жилищное законодательство и нормы
международного права . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40
Статья 10. Основания возникновения жилищных
прав и обязанностей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42
Статья 11. Защита жилищных прав . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45
Статья 12. Компетенция органов государственной власти
Российской Федерации в области жилищных отношений . . . . . . . . . . .48
Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта
Российской Федерации в области жилищных отношений . . . . . . . . . . .52
Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области
жилищных отношений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55
Статья 15. Объекты жилищных прав . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58
Статья 16. Виды жилых помещений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы
его использования. Пользование жилым помещением . . . . . . . . . . . . . .64
Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения . . . .66
Статья 19. Жилищный фонд . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68
Статья 20. Государственный контроль за использованием
и сохранностью жилищного фонда, независимо
от его формы собственности, соблюдением правил
содержания общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .74
Статья 21. Страхование жилых помещений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .77
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое
помещение и нежилого помещения в жилое помещение . . . . . . . . . . . .79
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое
помещение и нежилого помещения в жилое помещение . . . . . . . . . . . .81
Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение
или нежилого помещения в жилое помещение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .85
3
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки
жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .88
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92
Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .94
Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .96
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или)
самовольной перепланировки жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . .98
Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ
ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения . . . .101
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с
собственником в принадлежащем ему жилом помещении . . . . . . . . . .103
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого
помещения при изъятии земельного участка для
государственных или муниципальных нужд . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .107
Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным
по завещательному отказу . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112
Статья 34. Пользование жилым помещением на основании
договора пожизненного содержания с иждивением . . . . . . . . . . . . . . .114
Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым
помещением которого прекращено или который нарушает
правила пользования жилым помещением . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .115
Статья 36. Право собственности на общее имущество
собственников помещений в многоквартирном доме . . . . . . . . . . . . . .118
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности
на общее имущество в многоквартирном доме . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .121
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности
на общее имущество в многоквартирном доме при
приобретении помещения в таком доме . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .123
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме . . .125
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме . . .129
Статья 41. Право собственности на общее имущество
собственников комнат в коммунальной квартире . . . . . . . . . . . . . . . . .131
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности
на общее имущество в коммунальной квартире . . . . . . . . . . . . . . . . . . .132
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире . .135
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .137
4
Стр.2
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .140
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .143
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме в форме заочного голосования . . . . . . . . . . . .146
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .149
Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО
ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Статья 49. Предоставление жилого помещения
по договору социального найма . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .152
Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади
жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .154
Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых
помещениях, предоставляемых по договорам социального найма . . .157
Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся
в жилых помещениях . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .161
Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами
своих жилищных условий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .163
Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве
нуждающихся в жилых помещениях . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .165
Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете
в качестве нуждающихся в жилых помещениях . . . . . . . . . . . . . . . . . . .167
Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся
в жилых помещениях . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .169
Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам
социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве
нуждающихся в жилых помещениях . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .172
Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении
жилых помещений по договорам социального найма . . . . . . . . . . . . . .175
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в
коммунальной квартире . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .176
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения . . . . . . . . . . .179
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору
социального найма . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .182
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения . .184
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения . . . .185
Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения
при переходе права собственности на жилое помещение, права
хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым
помещением . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .187
5
Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения
по договору социального найма . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .188
Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения
по договору социального найма . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .190
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого
помещения по договору социального найма . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .191
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения
по договору социального найма . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .193
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма . . . . . . . . . . . . . . .195
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое
помещение по договору социального найма других граждан
в качестве членов своей семьи . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .197
Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих
нанимателя жилого помещения по договору социального найма и
членов его семьи . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .199
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями,
предоставленными по договорам социального найма . . . . . . . . . . . . . .200
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями
между нанимателями данных помещений по договорам
социального найма не допускается . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .204
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между
нанимателями данных помещений по договорам
социального найма . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .206
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями,
предоставленными по договорам социального найма,
недействительным . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .208
Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного
по договору социального найма . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .211
Статья 77. Договор поднайма жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма . . . . . . . . . . . . . . . .214
Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма . . . . . . . . . . . . . . . .215
Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого
помещения, предоставленного по договору социального найма . . . . .217
Статья 80. Временные жильцы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .220
Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору
социального найма на предоставление ему жилого помещения
меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения . . . . . . . .223
Статья 82. Изменение договора социального найма
жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .226
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма
жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .228
6
Стр.3
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений,
предоставленных по договорам социального найма . . . . . . . . . . . . . . .231
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений
с предоставлением других благоустроенных жилых
помещений по договорам социального найма . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .233
Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения
по договору социального найма в связи со сносом дома . . . . . . . . . . . .235
Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору
социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое
помещение или признания его непригодным для проживания . . . . . .236
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с
проведением капитального ремонта или реконструкции дома . . . . . .237
Статья 89. Предоставление гражданам другого
благоустроенного жилого помещения по договору
социального найма в связи с выселением . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .240
Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним
членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого
жилого помещения по договору социального найма . . . . . . . . . . . . . . .242
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих
совместно с ним членов его семьи из жилого помещения
без предоставления другого жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . .244
Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного
жилищного фонда . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .247
Статья 93. Назначение служебных жилых помещений . . . . . . . . . . . . . . .249
Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях . . . . . . . . . . . .251
Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда . . . . . .252
Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы
социального обслуживания населения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .254
Статья 97. Назначение жилых помещений фондов
для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц,
признанных беженцами . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .257
Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты
отдельных категорий граждан . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .258
Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых
помещений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .261
Статья 100. Договор найма специализированного
жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .263
Статья 101. Расторжение договора найма специализированного
жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .264
Статья 102. Прекращение договора найма специализированного
жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .266
7
Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых
помещений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .267
Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений . . . . . . . . . .270
Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях . . . . . . .273
Статья 106. Предоставление жилых помещений
маневренного фонда . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .274
Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы
социального обслуживания населения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .277
Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов
для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц,
признанных беженцами . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .279
Статья 109. Предоставление жилых помещений
для социальной защиты отдельных категорий граждан . . . . . . . . . . . . .281
Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ
КООПЕРАТИВЫ
Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы . . . . . .283
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы . . . . . . . . . .286
Статья 112. Организация жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . .287
Статья 113. Устав жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .289
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива . . . .291
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива . . . . . . . . . . . .292
Статья 116. Управление в жилищном кооперативе . . . . . . . . . . . . . . . . . .294
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива . . . . . . . . .296
Статья 118. Правление жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .298
Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива . . . . . . . .300
Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор)
жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .301
Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . .303
Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . .305
Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . .306
Статья 124. Предоставление жилого помещения
в домах жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .308
Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива . . . . . . . . . . . .310
Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении
в доме жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .311
Статья 127. Раздел жилого помещения
в доме жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .312
Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме
жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .313
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в
многоквартирном доме члена жилищного кооператива . . . . . . . . . . . .316
Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе . . . . . . . .318
8
Стр.4
Статья 131. Преимущественное право вступления
в члены жилищного кооператива в случае наследования пая . . . . . . .321
Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива,
исключенному из жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .324
Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива . . . . . .325
Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми
помещениями в связи со сносом дома . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .326
Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 135. Товарищество собственников жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .328
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества
собственников жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .330
Статья 137. Права товарищества собственников жилья . . . . . . . . . . . . . .333
Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья . . . . . . . .336
Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества
собственников жилья в строящихся многоквартирных домах . . . . . . .338
Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья . . . . . . .339
Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья . . . . . . . . .341
Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья . . . . . . . . .342
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья . . . . . . . . . .343
Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья . .345
Статья 145. Общее собрание членов товарищества
собственников жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .348
Статья 146. Порядок организации и проведения
общего собрания членов товарищества собственников жилья . . . . . .350
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья . . . . . . . . . .353
Статья 148. Обязанности правления товарищества
собственников жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .354
Статья 149. Председатель правления товарищества
собственников жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .356
Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества
собственников жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .358
Статья 151. Средства и имущество товарищества
собственников жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .359
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества
собственников жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .361
Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И
КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и
коммунальные услуги . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .363
Статья 154. Структура платы за жилое помещение
и коммунальные услуги . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .366
9
Принятые сокращения
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации
ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
ЖК – жилищный кооператив
ЖК РСФСР – Жилищный кодекс РСФСР
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации
ЖНК – жилищно-накопительный кооператив
ЖСК – жилищно-строительный кооператив
Закон о государственной регистрации прав – Федеральный закон от 21 июля
1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним»
Закон о приватизации – Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации»
ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации
КоАП РФ – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
ПИК
– потребительский ипотечный кооператив
СК РФ – Семейный кодекс Российской Федерации
ТСЖ – товарищество собственников жилья
УК РФ – Уголовный кодекс Российской Федерации
10
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение
и коммунальные услуги . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .370
Статья 156. Размер платы за жилое помещение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .375
Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги . . . . . . . . . . . . . . . . . .378
Статья 158. Расходы собственников помещений
в многоквартирном доме . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .383
Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого
помещения и коммунальных услуг . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .385
Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых
помещений и коммунальных услуг . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .392
Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом . . . . .395
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом . . . . . . . . . . .398
Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в
государственной или муниципальной собственности . . . . . . . . . . . . . .401
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным
домом собственниками помещений в таком доме . . . . . . . . . . . . . . . . .402
Статья 165. Создание органами местного самоуправления
условий для управления многоквартирными домами . . . . . . . . . . . . . .404
Стр.5
Научно-практический комментарий к ЖК РФ
Предисловие
Как сказал один из героев романа М.А. Булгакова «Мастер и
Маргарита», квартирный вопрос испортил москвичей.
Добавим от себя — к сожалению, не только их.
В жизни почти каждого человека проблема жилья (квартирный
вопрос) является одной из самых важных. Это место его
пребывания и жительства, «семейный очаг», средство организации
домашнего хозяйства, досуга и отдыха. Отсюда вытекает
важность жилищного законодательства, призванного регулировать
жилищные отношения. Эта тема касается всех, являясь
по сути единственной относительно понятной для населения в
плане происходящих и ожидаемых перемен по сравнению, например,
с социальной реформой (в частности, «монетизацией
льгот»), реформами здравоохранения, образования и пенсионной
системы. По словам П.В. Крашенинникова, Жилищный кодекс
РСФСР 1983 г. уже к 2000 г. был на 70% мертв, его положения
не могли воплотиться на практике. Жилищные отношения
в то время регулировались тремя тысячами законодательных актов,
некоторые из которых были подписаны еще Н.И. Ежо вым
и Л.П. Берией, поскольку жилищное законодательство находилось
в ведении НКВД. Затянувшиеся обсуждения того, каким
должен быть Жилищный кодекс новой эпохи1
, наконец, заверВ
соответствии со ст. 72 Конституции РФ разработанный законопроект
был направлен на согласование субъектам Российской Федерации. Получено
более 900 замечаний и предложений от 74 регионов, более одной трети которых
учтены. Проект Жилищного кодекса РФ доработан с учетом состоявшегося
обсуждения на заседании Правительства РФ 13 сентября 2001 г. (протокол
№ 37). В процессе работы над Кодексом был приняты ряд замечаний и предложений
Института законодательства и сравнительного правоведения при
Правительстве РФ, Минюста России (поручение Правительства РФ от 26 июля
2001 г. № ХВ-П10-13359), Главного государственно-правового управления
Президента РФ (поручение Правительства РФ от 23 февраля 2002 г. № ХВП10-02979),
Минобороны России, МИД России, МПС России (поручение
Правительства РФ от 21 сентября 2001 г. №ХВ-П10-16476).
шились его принятием под Новый год, 29 декабря 2004 года.
1
11
Серия «Актуальные комментарии»
Сегодня жилищный фонд в России составляет почти три
миллиарда квадратных метров. Оборот и эксплуатация всего
этого огромного хозяйства уже давно осуществляются на рыночных
условиях. Почти 70% жилой площади находится в частной
собственности. Частный капитал занят более чем в 90% строительных
организаций страны. Причем строительство жилых
домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих
граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие
риски.
При этом действительно новые технологии отечественной
строительной индустрии соседствуют с устаревшими правилами
и инструкциями, с плохо развивающейся, изношенной коммунальной
инфраструктурой. За последние три г. наращивание
объемов жилищного строительства происходило ежегодно. Однако
следует с сожалением отметить, что даже этот уровень все
еще значительно отстает от показателей конца 1980-х гг. и, что
особенно настораживает, темпы ввода жилплощади для малообеспеченных
граждан сокращаются. По отдельным оценкам, в
очередях на получение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 млн
семей. Время ожидания составляет, стыдно сказать, 20 лет. При
этом покупка квартиры или индивидуального дома доступна
только 5% населения, в лучшем случае — 7%, если дополнительно
к своим накоплениям они смогут привлечь кредиты банков.
На середину 2008 г. средняя цена продажи жилья составила
около 140 тыс. рублей за 1 кв. м. И это при средней фактической
стоимости строительства в 30-40 тыс. рублей. Средняя цена превышает
себестоимость в 3-4 раза. Очевидно, что приобретение
жилья, несмотря на наличие института ипотеки, в значительной
мере все еще остается привилегией состоятельных граждан2
.
Долгие годы обсуждения различных законопроектов, закулисная
борьба вокруг того, каким должен быть новый ЖилищСм.:
Стенографический отчет о заседании президиума Государственного
совета «О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем»
9 апреля 2005 г. / Официальный сайт Президента Российской Федерации
www.kremlin.ru
2
12
Стр.6
Научно-практический комментарий к ЖК РФ
ный кодекс, неприменимость к новой жизни большинства норм
Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. с очевидностью показывают
всю важность и необходимость принятия этого кодифицированного
нормативного акта, который на ближайшие годы
определит жилищную политику нашей страны.
Жилищный кодекс РФ содержит 8 разделов, 14 глав, 165 статей.
В разделе «Общие положения» определены задачи жилищного
законодательства — обеспечение и защита конституционного
права граждан на жилище, имущественных прав граждан и
юридических лиц в жилищной сфере, сохранность жилищного
фонда. Очерчен круг вопросов, относящихся к компетенции
Российской Федерации и ее субъектов в области регулирования
жилищных отношений, определено, как соотносятся жилищное
законодательство и иное законодательство, содержащее
нормы жилищного права. Ряд статей Жилищного кодекса РФ
содержит положения, определяющие виды жилищного фонда,
назначение жилых домов и жилых помещений, порядок перевода
жилых домов и жилых помещений в нежилые и т.п. Необходимое
внимание уделено вопросам управления жилищным
фондом и его содержания, государственному учету жилищного
фонда, государственному контролю использования и сохранности
жилищного фонда.
В соответствии с Конституцией РФ положениями Жилищного
кодекса РФ определены категории граждан, имеющих
право на получение жилья по договору социального найма. По
договору социального найма подлежат обеспечению жильем малоимущие,
как это предусматривается ст. 40 Конституции РФ.
Что касается иных категорий граждан, то, определяя таковые,
Жилищный кодекс РФ исходит из необходимости защиты интересов
как социально слабо защищенных групп населения, так
и имеющих определенные заслуги перед Отечеством (ветераны
войны, инвалиды, семьи, имеющие детей инвалидов и т.п.). Жилые
помещения государственного и муниципального жилищных
фондов социального использования могут предоставляться
как по договору социального найма, так и по договору найма
13
Серия «Актуальные комментарии»
жилого помещения. По договору найма в фонде социального
использования жилые помещения предоставляются гражданам,
которые являются нуждающимися в улучшении жилищных
условий, но не имеют права на обеспечение жилого помещения
по договору социального найма. В Гражданский кодекс РФ вносятся
соответствующие изменения и дополнения, позволяющие
регулировать вопросы найма жилого помещения социального
использования жилищным законодательством.
В Жилищном кодексе РФ изложены положения о жилых
домах, жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве
собственности, правила пользования таким жильем, права и
обязанности нанимателей жилых помещений, принадлежащих
гражданам на праве собственности. Положения Жилищного кодекса
РФ учитывают нормы Гражданского кодекса РФ. В целях
упорядочения предоставляемых льгот по оплате жилья и коммунальных
услуг предусмотрена реализация установленных законодательством
льгот в форме субсидий выдаваемых в установленном
порядке в зависимости от совокупного дохода семьи.
Жилищный кодекс РФ содержит положения, устанавливающие
сроки внесения платы за жилье и коммунальные услуги, и ответственность
должников. В частности, предусмотрено, что несвоевременное
внесение платы может повлечь выселение должника
в установленном порядке. Данные положения изложены с
учетом норм ст. 687 ГК РФ.
В самостоятельные отдельные разделы вынесены вопросы,
являющиеся общими для договоров социального найма и найма
жилого помещения государственного и муниципального жилищных
фондов социального использования, а также вопросы,
регламентация которых по всем видам жилищного фонда основана
на общих принципах и подходах.
В целом Жилищный кодекс РФ предусматривает регулирование
отношений с участием граждан, юридических лиц, органов
государственной власти и местного самоуправления по поводу
возникновения, осуществления и прекращения права пользования
жилыми помещениями; требований к жилым помещениям;
14
Стр.7
Научно-практический комментарий к ЖК РФ
обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилищных
фондов; защиты прав граждан — пользователей коммунальными
услугами. Положения Жилищного кодекса РФ, регламентирующие
вопросы социального найма жилого помещения,
дополнены положениями, уточняющими условия предоставления
жилого помещения по такому договору. В частности, по договору
социального найма предусматривается предоставление
дополнительной площади гражданам, страдающим тяжелыми
формами некоторых хронических заболеваний, и иным категориям
граждан, установленным федеральным законом. Данные
положения направлены на защиту интересов имеющих право на
жилье по договору социального найма инвалидов, больных тяжелыми
формами некоторых хронических заболеваний, проживание
с которыми в одной комнате в ряде случаев недопустимо.
Согласно части 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря
2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации» впредь до приведения в соответствие с
Жилищным кодексом РФ законов и иных нормативных правовых
актов, действующих на территории России, законы и иные
нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку
они не противоречат Жилищному кодексу РФ и Федеральному
закону о введении его в действие. К жилищным отношениям,
возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, его
положения применяются в части тех прав и обязанностей, которые
возникнут после введения его в действие, за исключением
случаев, предусмотренных Законом о введении его в действие.
С 1 марта 2005 года принятие на учет граждан в целях последующего
предоставления им по договорам социального найма
жилых помещений в государственном или муниципальном
жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке,
которые предусмотрены Жилищным кодексом. Граждане, принятые
на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления
им жилых помещений по договорам социального
найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения
ими жилых помещений по договорам социального найма. Эти
15
Серия «Актуальные комментарии»
граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным
пунктами 1, 3—6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случае
утраты ими оснований, которые до введения в действие Кодекса
давали им право на получение жилых помещений по договорам
социального найма.
В основу научно-практического постатейного комментария
положено новейшее жилищное законодательство России,
подробно рассмотрены и прокомментированы основные федеральные
законы, касающиеся регулирования жилищных отношений,
учтены положения и выводы, содержащиеся в научных
трудах и разработках отечественных и зарубежных ученых, посвященных
данной отрасли права.
Издание предназначено для студентов, аспирантов и преподавателей
юридических вузов и факультетов, юристов, адвокатов,
специализирующихся на ведении жилищных дел, риэлторов,
а также всех граждан, интересующихся вопросами современного
жилищного законодательства России.
Кандидат юридических наук,
адвокат Московской коллегии адвокатов «Адвокат»
Грудцына Людмила Юрьевна
16
Стр.8
Грудцына Людмила Юрьевна,
Спектор Асия Ахметовна,
Филиппова Елена Станиславовна
Научно-практический комментарий
к Жилищному кодексу
Российской Федерации
(постатейный)
Ответственный редактор Ю.В. Колобок
Литературный редактор Д.А. Сухарев
Компьютерная верстка А.А. Черкасов
Дизайн обложки А.А. Черкасов
www.law-books.ru
ООО «Издательство «ЮРКОМПАНИ»
E-mail: mail@law-books.ru
Тел. 920-14-50.
Подписано в печать с готовых монтажей _________
Формат 60х90/16. Объем 25,5 п.л.
Печать офсетная. Бумага офсетная.
Тираж 1000 экз. Заказ № ___.
ОАО «Щербинская типография»
117623, г. Москва, ул. Типографская, д. 10.
Тел. 659-23-27.
407
Стр.204