ББКУДК 332.62(075.32)
Автор:
65.223я723
К28
Электронные версии книг
на сайте www.prospekt.org
Касьяненко Т. Г. — доктор экономических наук, кандидат физико-математических
наук, профессор кафедры корпоративных финансов и оценки бизнеса СПбГЭУ, научный
руководитель направления «Оценка собственности».
Касьяненко Т. Г.
К28
Оценка недвижимости : учебник. — Москва : Проспект, 2017. — 512 с.
ISBN 978-5-392-19325-7
В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных
объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки,
особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования
инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.
Особенностью данной книги является изложение теоретических вопросов оценки
в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового
регулирования оценочной деятельности. В ней уделено внимание как
глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости,
так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов
и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги
доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров.
Самоконтроль читателю в освоении теории помогут провести наборы контрольных
вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а практические навыки
позволят закрепить многочисленные задачи, отражающие тонкости применения
оценочной методологии.
Законодательство приводится по состоянию на январь 2016 г.
Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся
по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные
дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность
на рынке недвижимости.
БУДК 332.62(075.32)
БК 65.223я723
Изображение на обложке Sashkin / Shutterstock.com.
Учебное издание
КасьяненКо ТаТьяна Геннадьевна
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебник
Печать цифровая. Печ. л. 32,0. Тираж 1000 (1-й завод 200) экз. Заказ №.
ООО «Проспект»
Оригинал-макет подготовлен компанией ООО «Оригинал-макет»
www.o-maket.ru; тел.: (495) 726-18-84
Санитарно-эпидемиологическое заключение
№ 77.99.60.953.Д.004173.04.09 от 17.04.2009 г.
Подписано в печать 10.09.2016. Формат 60×90 1
/16
111020, г. Москва, ул. Боровая, д. 7, стр. 4.
ISBN 978-5-392-19325-7
© Касьяненко Т. Г., 2016
© ООО «Проспект», 2016
Стр.2
оГлаВление
Введение .............................................................................................................3
раздел I
и информационное обесПечение
деятельности В сфере недВижимости
ПраВоВое, экономическое
Глава 1. рынок недвижимости и его составляющие ...........................................5
1.1. Понятие недвижимости ...................................................................... 5
1.2. Специфические черты и структура рынка недвижимости .............. 11
1.3. Классификация объектов недвижимости ........................................ 26
1.4. Операции и сделки на рынке недвижимости ................................... 31
Контрольные вопросы ......................................................................... 37
Глава 2. Правовые основы оценки недвижимости ............................................ 38
2.1. Классификация имущества и имущественных прав для целей
оценки ................................................................................................ 38
2.2. Недвижимое имущество и недвижимая собственность .................. 41
2.3. Право собственности в системе имущественных прав
на недвижимость ............................................................................... 49
Контрольные вопросы ......................................................................... 70
Глава 3. регулирование оценочной деятельности ............................................. 71
3.1. Закон об оценочной деятельности ................................................... 71
3.2. Международные стандарты оценки ................................................. 76
3.3. Европейские стандарты оценки ....................................................... 79
3.4. Федеральные стандарты оценки ....................................................... 81
Контрольные вопросы ......................................................................... 89
Глава 4. инвестиции в недвижимость .............................................................. 90
4.1. Особенности инвестиций в недвижимость ...................................... 90
4.2. Способы финансирования инвестиций в недвижимость ................ 98
4.3. Портфельные инвестиции в недвижимость ....................................110
4.4. Ипотечное кредитование как способ долгосрочного
финансирования инвестиций
…
в недвижимость ..............................113
Контрольные вопросы ........................................................................134
Стр.509
510 •
Оглавление
Глава 5. цели и принципы оценки недвижимости .......................................... 135
5.1. Цели и функции оценки недвижимости .........................................135
5.2. Принципы оценки недвижимости ..................................................139
5.3. Основные виды стоимости, используемые в оценке
недвижимости ..................................................................................150
5.4. Факторы, влияющие на величину стоимости .................................170
5.5. Процесс оценки недвижимости и его этапы ...................................172
Контрольные вопросы ........................................................................181
Глава 6. информационное обеспечение в оценке недвижимости.
…
техническая экспертиза и описание улучшений ............................................. 182
6.1. Информация в оценке недвижимости и ее виды ............................182
6.2. Техническая экспертиза объекта недвижимости ............................189
6.3. Требования к отчету об оценке ........................................................191
6.4. Экспертиза отчетов об оценке .........................................................195
Контрольные вопросы ........................................................................203
оценки недВижимости
Подходы и методы
раздел II
Глава 7. анализ наиболее эффективного использования (нэи) .................... 204
7.1. Необходимость и суть анализа НЭИ ...............................................204
7.2. Факторы, определяющие НЭИ........................................................205
7.3. Критерии НЭИ .................................................................................208
7.4. Варианты анализа НЭИ земельного участка ..................................215
7.5. Особые ситуации при анализе НЭИ ................................................217
7.6. Методы проведения анализа НЭИ ..................................................219
7.7. Примеры анализа НЭИ ....................................................................221
Контрольные вопросы ........................................................................227
Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости ....................................... 228
8.1. Общая характеристика Затратного подхода ....................................228
8.2. Оценка стоимости восстановления/замещения улучшений ..........231
8.3. Износ и устаревания улучшений .....................................................264
8.4. Природа физического износа и методы его оценки .......................284
8.5. Методы оценки функционального устаревания .............................304
8.6. Методы оценки внешнего (экономического) устаревания ............315
8.7. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков ...........317
Контрольные вопросы ........................................................................355
Глава 9. сравнительный подход в оценке недвижимости ............................... 356
9.1. Особенности применения Сравнительного подхода ......................356
9.2. Анализ рынка недвижимости. Определение сопоставимости
сделок ................................................................................................359
9.3. Сбор информации для МСП и проверка достоверности
информации .....................................................................................361
Стр.510
Оглавление
• 511
9.4. Выбор единиц сравнения .................................................................363
9.5. Элементы сравнения и виды корректировок ..................................366
9.6. Методы проведения корректировок ................................................369
9.7. Другие методы Сравнительного подхода ........................................392
Контрольные вопросы ........................................................................397
Задачи ................................................................................................399
Глава 10. доходный подход в оценке недвижимости ...................................... 403
10.1. Общая характеристика Доходного подхода ...................................403
110.2. Виды денежных потоков в оценке недвижимости ........................411
Метод капитализации по норме отдачи .........................................454
Контрольные вопросы .......................................................................459
Задачи для самостоятельного решения ............................................459
10.4.0.3. Анализ финансовых коэффициентов в оценке недвижимости ......418
10.5. Ставки капитализации и дисконтирования ...................................430
10.6. Метод прямой капитализации ........................................................441
Глава 11. ипотечно-инвестиционный анализ ................................................. 465
11.1. Расчеты по ипотечным обязательствам с постоянными
11.2. выплатами .......................................................................................465
Расчеты по ипотечным обязательствам с переменными
11.3. выплатами .......................................................................................469
11.4. Финансовый леверидж ...................................................................474
Методы расчета коэффициента капитализации при наличии
11.5. заемного капитала ...........................................................................481
Традиционная ипотечно-инвестиционная техника ......................484
Контрольные вопросы .......................................................................490
Тесты ...............................................................................................490
Задачи ..............................................................................................491
Глава 12. согласование результатов оценки .................................................. 493
12.1. Процедура и критерии согласования .............................................493
12.2. Метод экспертных оценок ..............................................................498
12.3. Метод анализа иерархий (МАИ) ....................................................500
Контрольные вопросы .......................................................................507
литература ..................................................................................................... 508
Стр.511