МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ
Ю.В. Алексеев, Г.Ю. Сомов
ПРЕДПРОЕКТНАЯ ОЦЕНКА
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНО-ИНВЕСТИЦИОННОГО
ПОТЕНЦИАЛА СЛОЖИВШЕЙСЯ
ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
Москва 2015
Стр.2
УДК 711
ББК 85.118
А47
СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ
Рецензенты:
кандидат технических наук Ю.Г. Страшнова,
руководитель НПО «Социальная инфраструктура»
ГУП НИИПИ Генерального плана г. Москвы;
кандидат технических наук О.В. Васильев,
главный специалист мастерской транспорта и дорог
ГУП НИИПИ Генерального плана г. Москвы
А47
Монография рекомендована к публикации научно-техническим советом НИУ МГСУ
Алексеев, Ю.В.
Предпроектная оценка градостроительно-инвестиционного потенциала
сложившейся жилой застройки : монография / Ю.В. Алексеев,
Г.Ю. Сомов ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нац. исследоват.
Моск. гос. строит. ун-т. Москва : НИУ МГСУ, 2015. 152 с. (Библиотека
научных разработок и проектов НИУ МГСУ).
ISBN 978-5-7264-1090-6
Рассмотрена проблема установления градостроительного потенциала
реконструируемой жилой застройки, необходимого для администрации
и инвесторов, планирующих реализацию организационных и финансовых
архитектурно-строительных мероприятий. Представлены методики расчета
технико-экономической эффективности реконструкции пятиэтажной
жилой застройки, осуществляемой без сноса жилых домов и с полным
их сносом, на базе разработанной методологии реконструкции, сформировавшейся
в 1950–1960-е гг. жилой застройки. Определены предварительные
результаты финансовых затрат и доходов, обеспечивающие обоснованное
прогнозирование развития реконструируемой территории
на долгосрочную перспективу и разработку градостроительной политики,
стимулирующей инвестиционный процесс.
Для научных работников, архитекторов и инженеров в области градостроительного
планирования реконструкции сложившейся жилой застройки
1950–1960-х гг., студентов, обучающихся по направлению «Градостроительство»,
градостроителей, администрации поселений для
управления реконструируемой жилой территорией, заказчиков-застройщиков,
заинтересованных в инвестировании реконструкции жилой застройки.
УДК
711
ББК 85.118
ISBN 978-5-7264-1090-6
© НИУ МГСУ, 2015
Стр.3
Введение
Технико-экономическая и инвестиционная эффективности реконструкции
жилой застройки зависят от потенциальных возможностей
реконструируемой территории, позволяющих получать доходы в соответствии
с потребностью в капитальном ремонте (модернизации) существующих
жилых домов, с приростом населения, с увеличением
объемов нового строительства (надстройки, мансарды, пристройки,
вставки), объемов работ по благоустройству и озеленению территории
и т.д. Для установления целесообразности и объемов финансовых вложений
в строительные объекты, формирования финансовых схем их реализации
необходим обоснованный учет комплекса данных мероприятий
на предпроектной стадии.
Методика расчета технико-экономической эффективности реконструкции
пятиэтажной жилой застройки, осуществляемой без сноса жилых
домов или с полным их сносом, способствует установлению градостроительного
потенциала жилой застройки, необходимого, в свою
очередь, для планирования организационных и финансовых приоритетов
данного градостроительного мероприятия. Предпроектный анализ
и оценка мероприятий по результатам расчета эффективности реконструкции
территории пятиэтажной жилой застройки позволит связать
их в систему инвестиционно-градостроительной деятельности города
и входящих в него административных и муниципальных округов. Градостроительное
планирование реконструкции жилой застройки и организация
градостроительной деятельности для ее реализации по предварительным
результатам финансовых затрат и доходов обеспечит
обоснованное прогнозирование развития территории административного
округа. При этом будут определены приоритеты в градостроительной
политике осуществления реконструкции со сносом жилых домов
или без их сноса на долгосрочную перспективу.
Долгосрочная перспектива социально-экономического и территориально-пространственного
развития административного округа устанавливается
на стадии прогнозирования. на данной стадии выполняются
научно-проектные решения, превышающие реальные сроки инвестирования
в реконструкцию территорий существующей жилой застройки
и имеющие значение для обоснования возможностей использования
материальных и финансовых ресурсов города или административного
округа при градостроительном планировании. Подобные решения
3
Стр.4
по результатам финансовых затрат и доходов будут сочетать исследовательский
прогноз, ориентированный на представляющуюся возможность
инвестирования, и нормативный — обусловленный территориально-пространственными
аспектами, т.е. наличием свободных территорий
между жилыми домами для устройства вставок, пристроек; достаточной
площадью поверхности жилых домов для устройства надстроек, мансард;
необходимых условий для развития благоустройства и озеленения.
При программировании, связанном с развитием муниципального
округа, конкретизируется градостроительная политика на территории
существующей жилой застройки с учетом действующего законодательства
на уровне среднесрочных градостроительных планов и проектов.
на этой стадии предпроектный анализ и оценка финансовых затрат и доходов
на реконструкцию сложившейся жилой застройки выявят место
инвестиций в общей системе их очередности и направленности в муниципальные
округа.
Реализация инвестиций на стадии «Проект» обусловлена особенностями
и условиями функционально-планировочной организации
конкретной территории сложившейся пятиэтажной жилой застройки
(квартал, группа кварталов). Данный процесс зависит от результатов выполненных
проектов планировки, являющихся правовой основой регулирования
инвестиционно-строительных отношений наряду с имущественными
и земельными. Полученные предпроектные результаты
расчета для предварительного анализа и оценки градостроительно-инвестиционного
потенциала квартала или группы кварталов определят в будущем
правовой статус участников градостроительной деятельности, их
отношение к объектам недвижимости.
Выполненные предпроектные расчеты технико-экономической эффективности
реконструкции жилой застройки, позволяющие делать
объективный прогноз по ее развитию в административном округе, разрабатывать
программу ранжирования муниципальных округов по количеству
и местоположению реконструируемых жилых территорий,
являются основой для разработки обоснованных вариантов градостроительных
решений проектов планировки и, как следствие, стимулирования
инвестиционного процесса.
Стр.5
Оглавление
Введение ....................................................................................................................... 3
Раздел 1. РЕКОНСТРУКЦИЯ НЕСНОСИМОЙ ПЯТИЭТАЖНОЙ
ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ................................................................................ 5
Глава I. Подход к выполнению предпроектной
технико-экономической оценки ................................................................. 5
Глава II Методика предпроектной оценки технико-экономических
показателей реконструкции пятиэтажной жилой застройки,
осуществляемой без сноса............................................................................ 18
2.1. Расчет стоимости капитального ремонта одного дома .............................. 21
2.2. Расчет стоимости капитального ремонта территории жилой
застройки квартала ...................................................................................... 23
2.3. Расчет стоимости строительства надстройки, мансарды .......................... 25
2.4. Расчет стоимости строительства вставки, пристройки ............................. 30
2.5. Расчет стоимости строительства вставки, пристройки,
надстройки, мансарды ................................................................................ 33
2.6. Условия окупаемости финансовых затрат на капитальный ремонт
и реконструкцию ......................................................................................... 38
2.6.1. Расчет финансового дохода от строительства
надстроек и мансард.............................................................................. 39
2.6.2. Расчет финансового дохода от строительства
пристроек, вставок ................................................................................ 40
2.6.3. Расчет финансового дохода от строительства
надстроек, мансард, вставок, пристроек ............................................. 42
2.7. Методика предпроектного расчета ............................................................. 46
2.8. Предпроектная технико-экономическая оценка эффективности
реконструкции несносимой пятиэтажной застройки .............................. 56
Раздел 2. РЕКОНСТРУКЦИЯ ТЕРРИТОРИЙ СО СНОСИМОЙ
СЛОЖИВШЕЙСЯ ПЯТИЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ ........................... 62
Глава I. Подход к выполнению предпроектной технико-экономической
оценки сносимой жилой застройки ............................................................ 62
Глава II. Методика предпроектной оценки технико-экономических
показателей реконструкции пятиэтажной жилой застройки,
осуществляемой со сносом .......................................................................... 76
2.1. Расчет финансовых затрат на снос переселяемого и строительство
стартового жилого дома .............................................................................. 76
2.2. Расчет количества жителей в квартале ........................................................ 80
Стр.151
2.3. Расчет площади жилых домов для переселения и коммерческих
квартир ........................................................................................................ 83
2.4. Расчет площади новой школы и детского сада .......................................... 85
2.5. Расчет площади гаражей-стоянок ............................................................... 86
2.6. Расчет площади объектов социально-культурнобытового
назначения .................................................................................. 89
2.7. Расчет внешних инженерных сетей, благоустройства
и озеленения ................................................................................................ 90
2.8. Определение стоимости сноса, переселения, нового строительства
при различных вариантах
реконструкции квартала ............................................................................. 90
2.9. Условия окупаемости финансовых затрат на снос
и реконструкцию застройки на территории квартала ............................... 92
2.10. Расчет финансового дохода от реконструкции квартала ......................... 93
2.11. Методика предпроектного расчета ........................................................... 95
Глава III. Предпроектная технико-экономическая оценка эффективности
реконструкции квартала со сносом жилой застройки ............................... 97
Приложение .................................................................................................................126
Список литературы ......................................................................................................149
Стр.152
Научное издание
Алексеев Юрий Владимирович,
Сомов Георгий Юрьевич
ПРЕДПРОЕКТНАЯ ОЦЕНКА
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНО-ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА
СЛОЖИВШЕЙСЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
Редактор, корректор Е.А. Федорова
Иллюстрации С.А. Астафьева
Верстка Д.Л. Разумного
Подписано в печать 17.08.2015 г. И-94. Формат 60×84/16.
Усл.-печ. л. 8,83. Уч.-изд. л. 10,32. Тираж 100 экз. Заказ 265
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
Московский государственный строительный университет»
(НИУ МГСУ).
«Национальный исследовательский
129337, Москва, Ярославское ш., 26
Издательство МИСИ — МГСУ.
Тел. (495) 287-49-14, вн. 13-71, (499) 188-29-75, (499) 183-97-95.
Е-mail: ric@mgsu.ru, rio@mgsu.ru.
Отпечатано в типографии Издательства МИСИ — МГСУ.
Тел. (499) 183-91-90, (499) 183-67-92, (499) 183-91-44
Стр.153