С. А. БЕЛОЛИПЕЦКИЙ ОСНОВЫ ПРАКТИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ УЧЕБНИК Москва 2017 УДК 332.872 ББК 65.441 Б43 Автор: Белолипецкий С. А. — преподаватель кафедры управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ, генеральный директор Ассоциации ТСЖ Московской области, член Совета НП «ЖКХ контроль Московской области», член экспертного совета комитета по ЖКХ Общественной палаты Московской области. <...> Техническое обслуживание систем электрификации, тепло- и водоснабжения, вентиляции и лифтового оборудования, средств автоматики и связи требует подготовки высококвалифицированных кадров. <...> Управляющий домом, председатель ТСЖ, руководитель управляющей компании, просто собственник помещения нередко выступают в качестве заказчика услуг по обслуживанию — как отдельных систем, так и всего дома в целом. <...> Памятуя о том, что в процесс управления домом в широком смысле могут быть вовлечены сразу несколько юридических лиц (ТСЖ, ГУП ДЭЗ, ООО и пр.), но управляющая организация должна быть только одна, эксперты отрасли давно уже приняли единственно возможный критерий, отличающий именно управляющую организацию от всех прочих, обслуживающих дом. <...> Если ТСЖ собирает денежные средства на свой счет, то именно у него находится основной рычаг управления домом, даже если оно никоим образом более не участвует в обслуживании дома. <...> Управление многоквартирным домом (МКД) — организация работ по эксплуатации, капитальному ремонту ОИ МКД, организация и контроль финансирования этих работ, иные действия, направленные на сохранность и поддержание в надлежащем состоянии МКД, на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в нем. <...> 30 ЖК (собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества), подсказывают нам простую формулу затрат на содержание здания: СЗ = Упр(З) + Э(З). <...> Общее имущество МКД (ОИ) — помещения (не относящиеся к помещениям <...>
Основы_практической_эксплуатации_зданий._Учебник.pdf
ББКУДК 332.872
Автор:
65.441
Б43
Электронные версии книг
на сайте www.prospekt.org
Белолипецкий С. А. — преподаватель кафедры управления недвижимостью, проблем
землепользования и ЖКХ Российской академии народного хозяйства и государственной
службы при Президенте РФ, генеральный директор Ассоциации ТСЖ
Московской области, член Совета НП «ЖКХ контроль Московской области», член
А экспертного совета комитета по ЖКХ Общественной палаты Московской области.
ниях и в средствах массовой информации. Автор множества критических замечанийвтор более 30 публикаций на тему управления домами в специализированных издапо
поводу необдуманных шагов власти в сфере реформирования отрасли ЖКХ. Ярый
сторонник привнесения основ рыночной экономики и общемировых принципов
управления в отечественную сферу ЖКХ.
Б43
Белолипецкий С. А.
Основы практической эксплуатации зданий : учебник. — Москва :
Проспект, 2017. — 160 с.
ISBN 978-5-392-24910-7
В данной книге освещено обустройство современных зданий – техническое и организационное,
раскрыты опорные принципы и нормы их обслуживания, в основном на
примере многоквартирных домов. Развивая концепцию первой книги – «Управление
многоквартирными домами. Теория и практика», в основе которой лежат экономика
и финансы МКД, настоящее издание призвано содействовать практикам отрасли,
техническим заказчикам жилищных, коммунальных услуг и услуг по обслуживанию
инженерных систем зданий.
Автор отталкивается от экономических основ управления зданиями, применяет современное
общемировое толкование основной терминологии в этой сфере. В учебнике
описаны основные инженерные системы и элементы конструкций здания, приведена
практика их технического обслуживания, клининга, организация эксплуатации здания
в целом. Особое внимание уделяется принципам безопасного использования и безаварийного
обслуживания здания. Предложен пример кадровой политики службы эксплуатации,
рассмотрены темы контроля доступа в здание, его диспетчеризации, энергоэффективности,
автоматизации. Приводятся практические образцы составления
технической документации и организации технологических процессов.
Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2017 г.
Для начинающих, в качестве бонуса, дано направление первых шагов, нацеленных
на наведения порядка в собственном многоквартирном доме.
65.441
Изображение на обложке AuraLux /Shutterstock.com
Учебное издание
Белолипецкий Сергей Александрович
ОСНОВЫ ПРАКТИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ
Учебник
Оригинал-макет подготовлен компанией ООО «Оригинал-макет»
www.o-maket.ru; тел.: (495) 726-18-84
Санитарно-эпидемиологическое заключение
№ 77.99.60.953.Д.004173.04.09 от 17.04.2009 г.
Подписано в печать 20.04.2017. Формат 60×90 1
Печать цифровая. Печ. л. 10,0. Тираж 300 экз. Заказ №.
ООО «Проспект»
/16
111020, г. Москва, ул. Боровая, д. 7, стр. 4.
ISBN 978-5-392-24910-7
© Белолипецкий С. А., 2017
© ООО «Проспект», 2017
ББКУДК 332.872
Стр.2
ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие .......................................................................................................................... 3
Два слова о терминологии ........................................................................................ 4
1. Основы основ ................................................................................................................... 8
1.1. Отталкиваясь от экономики ............................................................................. 8
1.2. Аутсорсинг ............................................................................................................ 10
1.3. Безопасность ........................................................................................................10
1.4. Порядок действий при аварии .................................................................... 16
1.5. Автоматизация диагностики аварий ..........................................................18
1.6. Правовой базис ..................................................................................................20
1.7. Кадровая политика ............................................................................................25
1.8. Старт эксплуатации объекта ..........................................................................27
1.9. Документация в МКД .......................................................................................30
2. Электроснабжение .......................................................................................................34
2.1. Поставка электроэнергии ...............................................................................34
2.2. Вводное распределительное устройство .................................................35
2.3. Подача электроэнергии в помещение ......................................................36
2.4. Учет электроэнергии .........................................................................................37
2.5. Техническое обслуживание системы ЭС ..................................................39
2.6. Безопасность и безаварийность ................................................................. 43
2.7. Эффективность. Альтернативные источники ...........................................46
3. Водоснабжение и водоотведение ........................................................................49
3.1. Правовые и физические основы .................................................................49
3.2. Поставка ХВС .......................................................................................................51
3.3. Учет ХВС. Водомерный узел. Подача в помещение .............................53
Стр.156
Оглавление
157
3.4. Противопожарный водопровод ...................................................................56
3.5. Поставка ГВС ........................................................................................................56
3.6. Два способа учета ГВС. Платежи СП ..........................................................59
3.7. Эксплуатация ИПУ ХВС, ГВС ...........................................................................62
3.8. Типовые аварии в системах ХВС, ГВС ........................................................63
3.9. Флотская система водосброса ....................................................................65
3.10. Водоотведение. Ливневый водосток .......................................................66
3.11. Типовые аварии на системе ВО ................................................................ 69
3.12. Техническое обслуживание систем ХВС, ГВС, ПВ, ВО, ЛВС ............ 69
4. Теплоснабжение ............................................................................................................71
4.1. Поставка тепловой энергии ...........................................................................72
4.2. Температурный график. Качество услуги ................................................ 73
4.3. Разновидности систем теплоснабжения зданий .................................. 75
4.4. ИТП ..........................................................................................................................78
4.5. Учет тепловой энергии .....................................................................................80
4.6. Платежи за тепло .............................................................................................. 82
4.7. Подача тепла в помещение ........................................................................... 84
4.8. Техническое обслуживание системы ТС .................................................. 86
4.9. Типовые аварии системы ТС ..........................................................................90
5. Вентиляция .....................................................................................................................91
5.1. Естественная вентиляция ...............................................................................91
5.2. Принудительная вентиляция .........................................................................94
5.3. Техническое обслуживание системы вентиляции ................................97
6. Газоснабжение ...............................................................................................................99
7. Элементы конструкций ............................................................................................ 101
7.1. Фундамент. Несущие и ограждающие конструкции ......................... 101
7.2. Крыша .................................................................................................................. 104
7.3. Технический этаж ............................................................................................ 105
7.4. Окна. Балконы и лоджии. Входные группы ........................................... 106
7.5. Акт осмотра МКД .............................................................................................109
8. Аварийно-диспетчерская служба ....................................................................... 113
9. Система контроля доступа .................................................................................... 115
Стр.157
158
Оглавление
10. Лифтовое хозяйство .............................................................................................. 117
11. Шумы и вибрации ................................................................................................... 120
12. Мусоропровод. Вывоз отходов ......................................................................... 122
13. Клининг. Благоустройство ................................................................................... 125
14. ППА и ДУ. Слаботочные системы ...................................................................... 130
15. Интеллектуальное здание ................................................................................... 133
В качестве бонуса ........................................................................................................... 135
12 шагов к успеху .................................................................................................... 135
Доходный дом ........................................................................................................... 145
Используемые сокращения ....................................................................................... 151
Литература ........................................................................................................................ 153
Стр.158